工程保修期满后应按约定返还保修金，后期质量问题不能作为拒绝返还理由-怀远建设工程合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程合同纠纷

案号：(2021)皖0321民终2693号

审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年初，怀远县某远房地产开发有限公司（以下简称某远公司）与浙江德某建设有限公司（以下简称德某公司）签订《建设项目施工合同》，约定：德某公司承包新河杰座19＃、20＃、21＃楼工程施工；付款方式为审计完成后付足审计核定价的97%，余款3%作为工程保修金（工程保修金在保修期满二年返还2%，满三年后无质量问题返还1%）；逾期付款按银行借贷同等利率的3倍支付利息；合同履约金400万元，分阶段返还。

合同签订后，德某公司于2015年9月23日组织人员进场施工，2017年10月26日竣工验收。双方在工程质量保修书中约定工程缺陷责任期为24个月，自工程实际竣工之日起计算。

德某公司委托南某彬等人于2014年11月至2015年3月期间向徐某荣转账总计400万元，用于案涉工程的合同履约保证金。

2019年1月16日，案涉工程经结算审定后，工程价款为77286386元。

截止至2020年12月22日，某远公司已支付工程款69241726元。

2020年12月22日，经双方结算对账，形成《新河杰座一期19＃-21＃楼工程结算对账单》，确认某远公司未付款项为13542943.68元。

某远公司上诉称：1、应扣除工程保修金，因19、20、21号楼出现外墙保温层脱离、空鼓现象；2、德某公司工期延误154天，应扣除违约金770000元；3、不应支持2019年4月16日到2020年6月22日期间的逾期付款利息。

德某公司辩称：案涉工程保修期已经到期；没有延误工期；支持逾期付款利息；多开发票视同多支付价款。

法院判决结果：一审判决某远公司支付德某公司工程款8044660元及逾期付款利息；支付2019年4月16日至2020年6月22日逾期给付的工程款利息；支付误工费365000元；返还合同履约保证金4000000元及逾期付款利息；支付发票多开的税费133283.68元及逾期付款利息。二审法院驳回某远公司上诉，维持原判。

三、案例核心观点及企业法律风险防范

本案中，某远公司最核心的败诉原因在于：试图以工程保修期满后才发现的质量问题为由，拒绝返还已到期的工程保修金。法院明确指出，虽然工程在保修期满后出现问题，但若不能证明在保修金约定的返还期限内存在质量问题，则不能拒绝返还保修金。

具体来说，双方约定"工程保修金在保修期满二年返还2%，满三年后无质量问题返还1%"，案涉工程于2017年10月26日竣工验收，意味着保修期满二年应为2019年10月25日，满三年应为2020年10月25日。某远公司2021年9月才提供视频证据证明外墙问题，此时早已超过保修金应返还的时间点，因此不能作为拒绝返还的理由。

这一判决给企业带来的重要警示是：

1. 保修金返还时间必须明确约定并严格执行

很多企业在施工合同中对保修金返还条件约定模糊，比如只写"保修期满后返还"，但未明确是从竣工之日起算还是从交付使用之日起算。本案中，双方明确约定"工程保修金在保修期满二年返还2%，满三年后无质量问题返还1%"，且明确了"缺陷责任期自工程实际竣工之日起计算"，这才让法院能够准确认定时限。建议企业在签订合同时，务必明确写明"自工程竣工验收合格之日起计算"，避免日后争议。

2. 发现质量问题要立即行动，不能"秋后算账"

本案中某远公司最大的失误是：发现外墙问题后没有及时通知施工方维修，也没有在约定的保修期内提出异议，而是等到保修期满一年多后才拿这个问题说事。法院认为，既然在约定的保修金返还期限内没有提出质量问题，就视为无质量问题，应当按约返还。

企业作为发包方，一旦发现工程质量问题，务必：

• 立即书面通知施工方
• 要求施工方在合理期限内维修
• 保留好通知证据（如快递单、签收回执等）
• 若施工方拒绝维修，及时委托第三方维修并保存费用凭证

3. 保修期≠保修金返还期，二者不能混淆

很多企业误以为保修期多长，保修金就要扣多久。实际上，保修期是法律规定的最低期限（如屋面防水工程保修期为5年），而保修金返还期是双方约定的期限，通常短于保修期。

本案中，虽然外墙保温工程的法定保修期可能更长，但双方约定的保修金返还期是"满二年返还2%，满三年返还1%"，到期就应返还，剩余保修责任施工方仍需承担，但不能继续扣留保修金。

4. 对账结算要全面，避免遗留问题

本案中，双方在2020年12月的结算对账单中已经确认了欠款金额，但某远公司仍想在诉讼中提出各种扣除事项，法院认为这些事项要么超出诉讼时效，要么缺乏证据支持。

企业在工程结算时，应当：

• 全面梳理所有款项，包括工程款、保证金、违约金等
• 对有争议的项目当场解决或明确约定处理方式
• 签订书面结算协议，避免"秋后算账"

5. 违约金主张要及时，不能"躺平"等时机

某远公司主张德某公司工期延误应支付违约金，但因未在一审中提出反诉，二审法院不予审理，只能另案起诉。很多企业以为可以在任何时候提出，结果错过时机。

对于可能存在的对方违约行为，企业应当：

• 在合同约定期限内提出
• 保留好违约证据
• 及时主张权利，不要等到最后结算时才提

给企业的实操建议：

1. 合同审查要精细：签订施工合同时，务必请专业人士审核保修条款，明确约定保修金返还的具体时间点（如"自竣工验收合格之日起满24个月返还"），避免使用"保修期满后"等模糊表述。

2. 建立质量问题快速响应机制：工程交付后，指定专人负责质量问题的发现、记录和通知，一旦发现问题，立即按合同约定程序处理，留存完整证据链。

3. 定期核对账目：不要等到工程全部结束才对账，应在每个付款节点前进行核对，发现问题及时解决，避免问题堆积。

4. 专业的事交给专业的人：工程合同涉及专业领域，建议在签订重要合同时咨询专业律师，确保条款合法有效，能够切实保护企业权益。

本案告诉我们，工程保修金不是"万能扣款池"，不能因为工程后期出了问题就随意扣留。企业应当养成"发现问题及时处理、约定时间及时返还"的良好习惯，这既是契约精神的体现，也是防范法律风险的有效手段。记住：合同约定是"硬杠杠"，想扣钱必须有依据，想拖延必须有理由，否则只会像本案中的某远公司一样，既输了官司，又失了信誉。