租赁合同明确 按现状交付 条款能有效防范后续纠纷风险-怀远房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖03民终4265号
审理法院：安徽省蚌埠市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
2017年10月30日，怀远某投公司与张某签订租赁合同，将温馨家园西门46间房屋（约4284.49平方米）租给张某使用，租期3年，年租金71.4万元。合同约定：张某每年9月30日前一次性支付租金；逾期支付租金达20日，怀远某投公司有权解除合同；合同解除后3日内应返还房屋，逾期每日按年租金5%支付违约金。张某向怀远某投公司缴纳了第一年租金及46万元履约保证金。2018年12月28日，张某仅缴纳20万元租金。2019年3月20日，怀远某投公司向张某送达解除通知函。2019年4月24日，怀远某投公司起诉要求返还房屋并支付占用费、违约金。2020年4月15日，张某返还16间房屋；2020年10月30日，张某返还剩余30间房屋。张某曾主张因房屋面积不符、未装电表等问题应扣减97.7万元租金。

法院最终判决：张某应支付已返还16间房屋占用费31万余元、30间房屋占用费68.7万元；逾期返还违约金按银行同期贷款利率2倍计算（16间从2019年3月26日至2020年4月15日，30间从2019年3月26日至2020年10月30日）；从应付款中扣除46万元履约保证金。

三、企业法律风险防范要点

1. "按现状交付"条款是防范房屋瑕疵纠纷的"护身符"
本案中，合同明确约定"按房屋现状交付，承租方确认已对房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋"。当张某以"房屋面积少于合同约定""部分房屋未装入户电表""3号楼房屋因发电机组无法使用"等理由要求扣减租金时，法院直接依据该条款驳回了其主张。这提醒企业：

• 签订租赁合同时，必须书面约定"按现状交付"并要求承租方签字确认已实地查看
• 交付房屋时制作《房屋交接确认单》，详细记录门窗、水电等现状并双方签字
• 切勿口头承诺"后续整改"，所有承诺都应写入合同附件

2. 违约金约定过高反而可能"搬起石头砸自己的脚"
本案合同约定逾期返还房屋"每日按年租金5%支付违约金"，但法院认为该标准明显过高（相当于年化1825%），最终调整为银行贷款利率2倍。企业需注意：

• 违约金不是越高越好！法律保护的合理范围一般不超过实际损失的30%
• 建议在合同中约定"违约金=日租金×1.3倍"等可量化标准（如本案日租金约1956元，可约定2500元/日）
• 保留租金损失证据（如重新招租的空置期、降价幅度等），便于法院认定实际损失

3. 解除合同后要立即"止损"，别等法院判决
怀远某投公司2019年3月20日就送达解除通知，但直到2019年4月24日才起诉，期间房屋空置损失扩大。更重要的是：

• 合同解除通知送达即生效，无需等法院确认（本案二审明确"解除通知送达即发生解除效力"）
• 解除合同后应立即：①发函要求返还房屋 ②张贴收回房屋公告 ③对房屋现状录像取证
• 若对方拒不返还，应在3日内向法院申请"行为保全"，强制收回房屋

4. 履约保证金要善用"抵扣权"
本案中张某缴纳的46万元履约保证金，法院直接从应付款中扣除。企业操作要点：

• 合同中必须明确约定"出租方可直接从保证金中抵扣欠款"
• 发生欠租时立即书面通知承租方"将用保证金抵扣"，避免被认定为放弃权利
• 保证金不足时，要同步主张欠款和违约金（本案因张某保证金足够，怀远某投公司部分诉请被驳回）

给企业的实操建议
① 租赁合同模板必须包含："承租方已实地查验房屋现状，确认无异议"的声明条款
② 每次收租后立即核对金额，逾期超15天就发《催款函》，满20天立即发《解除通知》
③ 解除合同后，第4天就向法院起诉，同时申请"先予执行"收回房屋
④ 违约金约定为"日租金的1.5倍"（司法实践中较易获支持）

记住：租赁纠纷中，企业最大的风险不是遇到"老赖"，而是合同约定不清、行动迟缓。把"现状交付"写清楚、把违约金设合理、解除合同后立刻行动，就能避免80%的损失。毕竟法院不会为"马后炮"买单——就像本案中，怀远某投公司因未及时收回房屋，白白损失了1年多的租金。