房屋地势差异不构成重大误解，合同难撤销-和县商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2020)皖0523民初3583号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

董某于2019年3月15日与安徽和县某地房地产开发有限公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，购买一套三层房屋，面积142.67平方米，总价1086361元。董某支付首付款766361元，剩余320000元通过中国农业银行股份有限公司和县某支行办理按揭贷款。2019年8月8日，董某作为借款人，中国农业银行股份有限公司和县某支行作为贷款人，安徽和县某地房地产开发有限公司作为担保人共同签订了《个人购房担保借款合同》。

房屋建成后，董某发现所购房屋地平线比小区内马路低了约1米，从小区路面要下6级台阶才能走到房屋门口。董某认为这与开发商宣传的相差太大，开发商未告知真实情况，导致其对所购房屋产生重大误解，不能实现购房初衷，因此要求撤销商品房买卖合同和借款合同，并要求开发商返还已支付的购房款及利息。

安徽和县某地房地产开发有限公司对房屋地平线低于小区公共道路予以认可，但认为房屋建设符合规划标准。中国农业银行股份有限公司和县某支行则认为董某应继续履行借款合同的还款义务。

法院经审理后判决：驳回董某的全部诉讼请求，案件受理费由董某负担。

三、案例的核心观点与法律风险提示

这个案例的核心在于：房屋地势高低、台阶数量等物理特征，如果在合同中没有明确约定，且房屋符合规划验收标准，一般不构成法律上的"重大误解"，难以据此撤销合同。

很多购房者可能和董某一样，认为自己看中的房屋与实际交付的房屋"差距太大"，但法律上的"重大误解"有严格标准。法院认为，虽然董某觉得房屋地平线比马路低了1米、需要下6级台阶"不合理"，但这些情况：

1. 在购房合同中没有特别约定
2. 房屋规划设计和竣工验收均合格
3. 没有达到影响房屋正常使用程度
4. 应在购房者合理预见范围内

对房地产企业而言，这个案例提供了非常重要的风险防范启示：

第一，合同约定要具体明确。本案中，合同对房屋地平线高度没有任何约定，导致法院认为这不属于合同内容的一部分。企业应在合同中尽可能详细描述房屋各项特征，特别是可能影响购房者决策的关键要素。例如，如果房屋地势特殊，应在合同中明确说明"房屋地平线较小区道路低X米，需设置X级台阶"等具体信息，避免模糊表述。

第二，宣传资料要谨慎标注。本案中，开发商的宣传册和沙盘上有"图片仅供参考，具体以政府批准及合同为准"的提示，这在法院审理时起到了关键作用。企业在制作宣传资料、沙盘和样板房时，必须在显著位置标明"效果图仅供参考"、"实际以规划审批和合同约定为准"等提示语，并保留相关证据。切忌做出与实际不符的承诺，更不要口头承诺"和样板房完全一样"。

第三，销售过程要全程留痕。本案中，董某提供了与销售人员的录音作为证据，但开发商对录音真实性提出质疑。企业应对销售人员进行专业培训，确保他们清楚说明房屋各项情况，特别是可能引起争议的细节。同时，建议对重要销售环节进行录音录像或要求客户签署《重要事项告知确认书》，证明已充分告知房屋实际情况。

第四，不要轻信"退房理由"。本案中，董某曾提到因"风水问题"要求退房，这属于个人主观感受，法院明确指出"购房动机的错误认识不影响合同效力"。企业遇到类似情况时，不要轻易同意退房，而应要求对方提供法律认可的理由和证据。对于客户提出的各种"特殊理由"，应保持专业态度，引导其通过合法途径解决。

第五，竣工验收是关键防线。本案中，法院特别强调"房屋的规划设计及竣工验收均合格"，这成为驳回原告请求的重要依据。企业必须确保项目严格按照规划审批建设，通过正规渠道完成各项验收手续。即使客户对某些细节不满，只要项目通过了政府部门的验收，就大大降低了被认定为"不符合合同约定"的风险。

最后提醒企业：法律保护的是"交易安全"和"合同稳定"，而不是满足每位购房者的主观期望。只要企业做到合同约定明确、宣传真实、销售规范、建设合规，即使房屋存在一些与客户预期不符的地方，也很难被法院认定为"重大误解"而撤销合同。相反，如果企业忽视这些细节，口头承诺过多，合同约定模糊，就可能陷入类似的法律纠纷，不仅损失金钱，还影响企业声誉。

作为企业，与其事后应对纠纷，不如事前做好风险防范——把该说的说清楚，该写的写明白，该留的证据留下来，这才是防范此类法律风险的根本之道。