购房款记录混乱导致产权纠纷企业需规范财务管理-含山商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2021)皖0522民初1106号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2013年11月14日，周某与含山某和置业有限公司签订三份《商品房买卖合同》，由周某购买该公司开发的位于含山县侧横山·领秀城的三套房屋，房号为1901、1902、2101号，三份合同分别约定房屋价款为643673元、396768元、643673元，合计总价款为1684114元。合同约定交房日期为2015年3月31日前，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

周某分别于2013年11月15日、18日两次通过中国工商银行网上银行转账汇款给该公司100万元，并在2013年11月20日以现金方式分三次支付给该公司计684114元，该公司于2013年11月20日向周某出具了一张盖有公司财务章的《收据》，载明：收款方式转账、现金，收款金额1684114元，收款事由购房款（房号1901、1902、2101），并备注"其中转账壹佰万元，余款以现金分三次支付完"。

因该公司未能按合同约定在2015年3月31日前交房，周某于2016年10月11日向法院提起诉讼，要求该公司继续履行合同并支付逾期交房违约金，法院作出民事调解书，确认双方继续履行合同。2017年2月，该公司向周某交付案涉三套房屋钥匙，周某接收房屋并交清相关物业管理费，已实际占有房屋，但权属登记至今尚未办理。

2018年9月，该公司被宣告破产，指定安徽明博律师事务所担任管理人。2020年12月，该公司管理人以未查询到购房合同及购房款记录为由，作出不能确认周某对房屋享有物权的审核结论。周某收到该审核结论后向法院起诉。

另查明，案涉三套商品房经测绘，实际面积大于合同约定面积。

法院判决结果：

1. 含山某和置业有限公司于判决生效之日起十五日内向不动产登记部门申报办理横山·领秀城1901、1902、2101号房屋权属登记所需资料，协助周某办理不动产权属登记手续；
2. 周某向含山某和置业有限公司补交房价款50587.50元，在办理房屋不动产权属登记时同时支付。

三、案例核心观点及风险防范建议

这个案例揭示了一个关键问题：企业财务记录混乱是引发法律纠纷的"隐形炸弹"。表面上看是购房人与房地产公司的产权纠纷，实质上是企业内部财务管理不规范导致的严重后果。

法院最终认定周某已支付购房款，主要依据是：

• 周某提供了银行转账记录和公司出具的收据
• 此前诉讼中双方对已付房款无争议
• 虽然公司银行流水显示"还款"，但周某转账时并未注明"还款"
• 公司财务账目将100万元记为"其他应付款"，与收据内容矛盾

值得注意的是，被告公司的财务记录自相矛盾：一方面收据明确写着"购房款"，另一方面财务账却记为"还款"。这种混乱直接导致了后续的法律纠纷，即使在周某已实际支付房款并占有房屋5年的情况下，公司破产后管理人仍不认可其购房权益。

对企业的重要警示：

1. 财务记录必须规范准确，不能"一女二嫁"
本案中，公司将同一笔100万元款项在不同记录中分别定义为"购房款"（收据）和"还款"（银行流水），又在财务账中记为"其他应付款"。这种"一女二嫁"的记账方式是典型的财务混乱。企业收到每笔款项后，必须严格按照实际业务性质进行记账，确保收据、银行流水、财务账目三者一致。建议：

• 收到款项时，立即开具正规收据，明确注明款项性质
• 财务人员要理解各会计科目的使用场景，避免错用科目
• 定期进行账目核对，发现不一致及时纠正

2. 保留完整"交易证据链"，不要等到纠纷发生才找证据
周某能胜诉的关键是保留了完整的证据链：银行转账记录+现金收据+此前诉讼记录。而企业却拿不出有力反证。很多企业平时不注重保存交易凭证，等到发生纠纷时才"翻箱倒柜"找证据，往往为时已晚。建议：

• 重要交易必须保留原始凭证，包括合同、收据、转账记录等
• 建立电子档案系统，对关键文件进行数字化备份
• 对大额现金交易要特别谨慎，尽量通过银行转账并备注用途

3. 合同备案不是"走过场"，而是重要保障
本案中商品房买卖合同未办理登记备案手续，虽然不影响合同效力，但在后续纠纷中增加了举证难度。很多企业认为备案是"麻烦事"，能省则省，殊不知这恰恰埋下了隐患。不仅房地产企业，其他行业的重要合同也应按照法律规定及时办理必要的登记或备案。

4. 建立健全档案管理制度，避免"查无此档"
破产管理人声称"未查询到购房合同"，反映出该公司档案管理存在严重漏洞。试想，如果连最基本的合同都找不到，企业如何证明自己的业务真实性？建议企业：

• 重要合同至少一式三份，分别由销售、财务、档案部门保管
• 建立档案索引系统，确保能快速查找
• 人员变动时做好档案交接，避免"人走档失"

5. 财务人员要懂业务，业务人员要懂财务
本案中财务人员将购房款记为"还款"，反映出财务与业务脱节。财务人员不了解业务实质，业务人员不关注财务处理，是很多企业财务混乱的根源。建议：

• 财务人员定期参与业务培训，了解业务流程
• 业务人员要掌握基本财务知识，特别是合同中的财务条款
• 建立业务与财务的定期沟通机制

这个案例告诉我们：企业的财务记录不仅是内部管理工具，更是法律纠纷中的"铁证"。一笔糊涂账，可能带来无数麻烦。当企业面临破产或重大诉讼时，清晰规范的财务记录往往是保护企业自身权益的关键。

给企业老板的实用建议：

• 每季度亲自抽查几份合同和对应财务记录，检查是否一致
• 要求财务部门每月提供"异常交易清单"，重点关注用途不明的大额款项
• 对财务人员进行业务培训，确保他们理解各项业务的实质
• 使用专业财务软件，减少人为记账错误

财务管理看似枯燥，但它是企业健康发展的"生命线"。规范的财务记录不仅是为了合规，更是对企业自身和客户权益的保护。在商业世界中，清晰的账目比华丽的报表更能赢得信任，也更能抵御法律风险。