租赁合同到期后继续占用房屋仍需支付使用费-广德财产损害赔偿案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷

案号：(2021)皖1822民初3121号

审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实与判决结果

原桃州路农贸市场于2002年5月28日由原广德市工商行政管理局出租给案外人安徽某德县安东某贸有限责任公司，后双方达成补充协议，将租赁场地（房屋）的截止日期统一调整至2018年6月1日止。在合同期内，安东某贸将承租的场地和房屋转租给安徽某客隆连锁超市有限责任公司使用。某客隆又将其中236.23㎡的门面房转租给广德某虎皮革店使用。2017年2月21日，广德市市场监督管理局向广德某投公司移交了一批经营性国有资产，其中包括某客隆使用的房屋及场地。租期届满之后，广德某投公司与某客隆签订了一份短期租房协议，协议约定某客隆续租2个月，后该合同实际履行至2018年6月30日某客隆即提前退场。但沿街包括广德某虎皮革店在内仍有部分门面房未一同腾退，仍继续由广德某虎皮革店使用，广德某投公司收取该部分租金至2018年7月31日。2019年4月，广德某投公司将包含广德某虎皮革店在内的三间门面房在内的房产整体进行拍租，经案外人张某军等以252万元每年竞拍得该处房产的整体经营权。2019年7月15日，广德某投公司对包括案涉门面房在内的整体房屋进行加固装修，于同年9月25日通过竣工验收。装修工程结束后，广德某虎皮革店与案外人广德某纪园服装店达成租赁协议，仍继续租赁使用案涉门面房营业至今。经广德某投公司委托，2021年4月8日安徽某源价格房地产土地评估经纪有限公司对案涉门面房进行了租赁价格评估，价值时点为2018年8月1日，租赁单价1057.68元/㎡/年，租赁价值249856元/年。

法院判决广德某虎皮革店支付广德某投公司190027元及利息，驳回广德某投公司的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与风险防范提示

这个案例告诉我们：即使租赁合同到期后你没有继续经营，只要还占用着别人的房屋，就可能要支付高额的房屋使用费！

具体来说，广德某虎皮革店从某客隆转租了门面房，当某客隆与产权方的租赁合同到期并提前退场后，产权方广德某投公司只收了广德某虎皮革店一个月的租金（到2018年7月31日），但从2018年8月1日到2019年7月14日期间，广德某虎皮革店仍然占着这个门面房。虽然广德某虎皮革店辩称当时房屋正在维修、自己没正常经营，还帮产权方垫付了近5万元电费，但法院最终还是判决其支付近19万元的房屋占用费。

为什么法院会这样判？关键原因有三点：

1. "占着就是用了"——不需要实际经营也要付费
   法院明确表示："支付占有期间房屋使用费的前提是占有而非以经营为标准"。也就是说，就算你搬空了房子没做生意，只要钥匙还在你手里、门还归你管，就算占用。本案中，虽然广德某虎皮革店说房屋在维修没法经营，但法院查看了电费记录和照片，确认他们确实在占用房屋，因此必须付费。

2. "不能按老合同价"——使用费标准会大幅提高
   很多人以为，合同到期后继续用房，就按原来的租金标准交钱就行。但本案中，法院认为不能再按原来的转租价格计算，而是参考了产权方后来整体拍租的价格，最终按评估价的80%计算，结果比广德某虎皮革店原来交的租金高出不少。简单说，合同到期后占用房屋，使用费可能比原来高30%-50%甚至更多！

3. "口头承诺靠不住"——没有证据等于没说过
   广德某虎皮革店声称产权方工作人员曾口头答应"用电费抵房租"，但拿不出任何证据。法院认为这种说法"与常理不符"，因为通常电费本就该由租户自己承担，产权方不可能让租户帮别人交电费来抵自己的房租。没有书面证据的口头约定，在法庭上很难被认可。

给企业的实用风险防范建议：

1. 合同到期前必须"有始有终"
   无论是出租方还是承租方，合同到期前1-2个月就要明确表态：续租？退房？还是另谈条件？千万不要等到合同到期后才商量，容易形成"事实占用"。建议在合同里写明："合同到期后如不续签，承租方必须在X日内腾空房屋并办理交接手续，否则按日租金200%支付占用费"。

2. 退房必须"白纸黑字"
   退房时一定要双方签字确认《房屋交接确认书》，写明"房屋已腾空、钥匙已归还、水电费已结清"等细节。拍照录像留存证据，最好有第三方见证。别嫌麻烦，这个步骤能避免日后天价索赔。

3. 口头约定要"及时留痕"
   如果双方临时达成新约定（比如用电费抵房租），必须立即形成书面补充协议，或者通过微信、邮件等可追溯的方式确认。简单一句"请确认您同意用电费抵房租，如无异议视为同意"，就能在关键时刻保护自己。

4. 占用期间务必"定期结算"
   如果确实需要合同到期后继续使用房屋，一定要按月签订临时协议，明确使用费标准。哪怕只是口头约定，也要每月让对方开收据，注明"XX年X月房屋占用费"，避免累积成大额债务。

5. 垫付费用要"专款专用"
   像本案中垫付电费的情况，如果确实要代付，必须让产权方出具书面委托，并明确"该费用从房屋使用费中扣除"。同时保留缴费凭证，每月核对明细，避免把自己垫的钱和别人的费用混在一起。

记住：房屋租赁中，"占着不用"比"租着用"风险更大！合同到期后，要么签新合同，要么赶紧搬走，千万别抱着"先用着再说"的心态。一个小疏忽，可能让你多付几倍的费用，还搭上时间和精力打官司。平时多花10分钟办手续，胜过事后花10万元请律师！