借款抵押不登记，企业损失难挽回-谷城借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2021)鄂0625民初495号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年2月10日，谷城某有限公司向谷城县某局提出借款400万元的申请，以两处房产作为抵押。同年2月10日，双方签订《县域经济发展调度资金借款合同》，约定借款400万元，借款期限自2015年2月13日至2015年11月25日。合同约定逾期还款需在借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。谷城某有限公司向谷城县某局出具承诺书，承诺于2015年11月25日前还款，到期不能还款则以房产证作抵押、变更过户。2015年4月28日和29日，谷城县某局分两次支付了400万元借款。借款到期后，谷城某有限公司未能归还借款。双方虽约定房产抵押，但未办理抵押登记手续。

法院判决：谷城某有限公司需在判决生效后十五日内偿还谷城县某局借款400万元及逾期利息（以400万元为基数，自2015年11月26日起按年利率6%计算至清偿之日止）。关于抵押权部分，因未办理登记导致抵押权未设立，法院驳回了原告要求"实现抵押权或赔偿损失"的诉讼请求，但明确抵押人需对债务人不能清偿的部分承担赔偿责任。

三、核心观点与风险提示

为什么"白纸黑字"的抵押承诺却无法兑现？

很多企业老板可能都有这样的疑问：明明合同里写得清清楚楚"用房产抵押"，为什么法院却不让债权人直接拿走抵押房产？这个谷城的案子就是个活生生的例子——谷城县某局借出400万元，对方承诺用两处厂房作抵押，但因为没有去房管所办理正式登记，结果"抵押"变成了"空头支票"。

关键问题出在哪儿？

我国法律规定：不动产抵押必须去登记部门办理手续才有效！就像买车要上牌照、结婚要领证一样，房产抵押也必须到不动产登记中心"上户口"。本案中，虽然双方签了合同、写了承诺书，甚至把房产证都交给了债权人，但因为没去登记，法律上根本不承认这个"抵押"存在。

企业最容易踩的3个坑：

1. "关系好，不用办手续"
   很多企业觉得"都是熟人""对方经营困难，别太较真"，结果等到对方还不上钱，才发现抵押权没成立。本案中，谷城县某局作为政府机构都犯了这个错，普通企业更要注意！

2. "签了合同就等于有保障"
   合同写得再漂亮，没登记就是废纸。本案中，法院只支持了本金和较低的利息（年利率6%），而没按合同约定的"上浮30%"计算，就是因为抵押不成立导致整体保障力度下降。

3. "房产证在手就安全"
   即使你拿着对方的房产证，只要没办理抵押登记，这房子照样能被卖给第三人。本案中，如果谷城某有限公司把房子卖给别人并办理了过户，谷城县某局连"要赔偿"的权利都没有！

给企业的3个救命锦囊：

✅ 当天签约，当天跑登记
签完抵押合同后，24小时内带上双方身份证、房产证、借款合同去不动产登记中心办理手续。别等"明天""下周"，市场变化快，拖一天风险增十分。

✅ 抵押≠质押，别被房产证迷惑
记住口诀："房子车子要登记，现金存货可质押"。房产、土地必须登记才生效；只有原材料、存货等动产才能通过"交钥匙"方式设立质押。

✅ 定期查档，防止"一房多押"
办理抵押后，每半年登录当地不动产登记平台查一次状态（免费！）。曾有企业发现债务人偷偷把已抵押房产再次抵押，及时起诉才保住优先受偿权。

征和律师的特别提醒：

作为服务过300+企业的法律顾问，我见过太多类似案例——去年有家制造企业借给供应商500万元，对方用厂房抵押却未登记，结果供应商破产时，厂房已被银行优先受偿，企业血本无归。

法律不保护"我以为"，只保护"已办理"。下次签借款合同时，请务必做到：
1️⃣ 合同里明确写"双方应在X日内办理抵押登记"
2️⃣ 付款前必须看到不动产登记证明（不是房产证！）
3️⃣ 保留登记回执，比借款合同更重要！

记住：好抵押=签合同+办登记+查状态。少一个环节，你的400万可能就变成"坏账"。企业风控不是成本，而是最聪明的投资——毕竟，亡羊补牢的代价，远比扎紧篱笆贵得多！

本文由征和律师事务所企业法律顾问团队撰写，专注为企业提供"看得懂、用得上"的法律风险解决方案。如需定制借款合同风控清单，可联系本所获取免费模板。