消费者早于抵押购房可排除银行执行-新乡申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2024)豫07民初14号
审理法院：河南省新乡市中级人民法院

二、案件事实
2011年1月19日，河南长垣某股份有限公司的前身长垣县某联社与长垣县某房地产开发有限公司、河南某乙发展有限公司签订《抵押担保借款合同》，约定借款金额、利息等，长垣县某房地产开发有限公司、河南某乙发展有限公司以其51套房产作抵押。借款到期后，长垣县某房地产开发有限公司、河南某乙发展有限公司未按约偿还本息。河南长垣某股份有限公司起诉，2014年8月7日法院判决长垣县某房地产开发有限公司偿还河南长垣某股份有限公司本金2000万元及利息，河南长垣某股份有限公司对抵押房产有优先受偿权。

2014年10月16日，法院查封了长垣县某房地产开发有限公司、河南某乙发展有限公司名下登记的房产（包括涉案房屋）。

2009年4月2日，韩某勇与长垣县某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定韩某勇购买涉案房屋，建筑面积171.1平方米，总金额205145元，配套费10855元，共计216000元。当日，韩某勇转账支付房款至长垣县某房地产开发有限公司时任法定代表人田某岭妻子马某梅账户，公司出具收据。2012年5月31日，韩某勇验收房屋，后装修入住并缴纳物业管理费、水电费等费用。

韩某勇及其妻子毛某英名下有住宅一套，位于长垣市蒲西区路路幢单元**号，产权登记时间为2014年1月6日。韩某勇名下另有农村宅基地住宅一套。韩某勇之子韩某涛名下有农村宅基地住宅一套，韩某涛与敬某丹于2015年7月1日登记结婚并生育三女一子。

2024年3月29日，法院裁定中止对涉案房屋的执行。河南长垣某股份有限公司不服，提起本案诉讼。

法院判决结果：驳回河南长垣某股份有限公司的诉讼请求，不得执行涉案房屋。

三、核心观点与风险防范
这个案子告诉我们一个关键点：如果普通购房者在银行抵押设立前就买了房、交了钱、住了进去，而且房子是用于基本居住的，那么即使银行有抵押权，也不能把房子拿去拍卖还债。

为什么会出现这种情况？因为法律特别保护"真实购房者"的基本居住权益。本案中，韩某勇在2009年就签了合同、交了全款，2012年就装修入住，而银行的抵押和查封是2014年才发生的。更关键的是，韩某勇一家八口人（包括儿子、儿媳和四个孙辈）确实需要这套房子住，虽然他名下还有另一套市区房和农村宅基地，但都不足以解决全家人的居住问题。

对企业来说，这是一记警钟：不能只看房产证就放心抵押，必须摸清房子的真实状态。很多企业（尤其是银行、小贷公司）在做抵押贷款时，往往只盯着房产证和抵押登记，却忽略了房子可能早就卖给了真实住户。等发生纠纷时，才发现"抵押了房子却执行不了"，血本无归。

企业如何防范这类风险？记住四点实用建议：

1. 抵押前必须上门看房
   别只坐在办公室看材料！一定要派人实地查看：

   • 房子是否有人居住？（看门锁新旧、信箱信件、生活垃圾）
   • 是否已装修？（看墙面、地板、水电表）
   • 是否有物业缴费记录？（向物业核实业主信息）
     本案中如果银行2014年查封前上门看看，就会发现韩某勇2012年就住进去了。

2. 要求开发商"白纸黑字"承诺
   和房地产公司合作时，必须让对方书面承诺：

   "本次抵押的房屋均未出售、未交付，无真实购房者占用"
   并加盖公章。如果事后发现隐瞒，可直接追究其违约责任。

3. 查清"隐形买家"
   特别警惕这三类情况：

   • 全款购房没过户：像本案韩某勇直接转账给老板娘个人账户
   • 农村户口买城里房：可能因政策原因无法备案
   • 家庭成员多分户登记：本案韩某勇用儿子名义再买一套房
     办法：向当地房产局查"网签备案"，向社区查"实际居住人"。

4. 定期"复检"抵押物
   抵押不是一锤子买卖！贷款期间每年要复查：

   • 对商铺：看是否被转租、拖欠租金
   • 对住宅：查水电费缴纳人是否变更
     本案中银行如果2012-2014年查过物业费记录，就会发现韩某勇在缴费。

最后划重点：法律保护真实居住的购房者，但不保护"炒房客"。如果购房者名下已有好几套房，或者买房纯粹为了投资（比如商铺、度假房），就不能排除执行。所以企业要特别注意区分——
✅ 能排除执行的：一家老小挤在一套房里住的刚需家庭
❌ 不能排除执行的：名下有3套房还买第4套的投资客

记住：房产抵押不是保险箱，看得见的登记可能败给看不见的居住。做好这四步调查，才能真正守住您的抵押权益，避免"钱房两空"！