租赁合同到期未续签形成不定期租赁，高额违约金可能被法院调减-长垣房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)豫0783民初2394号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2022年，长垣某建设有限公司（甲方）与河南某纤维制品有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将人民路122号西厂房南段租赁给乙方，车间用于生产玻璃纤维制品。租期自2022年7月1日起至2022年12月31日止。租赁的厂房面积为2705平方米，租赁费每月每平方9元；租金146000元。物业管理费：垃圾处理卫生费每平方米0.7元／每月，每月1893.5元，共计11000元，与租金同时支付。合同签订后，河南某纤维制品有限公司未予支付租金。2022年10月24日，河南某纤维制品有限公司向长垣某建设有限公司出具承诺书一份，内容为："我公司租赁了长垣某建设有限公司位于长垣市人民路122号厂区＊＊段共计面积2705平方米，由于受疫情影响，资金周转不畅，导致拖欠长垣某建设有限公司2022.7.1-2022.12.31日房租（共计157000元）。经协商承诺于2022年11月30日前交清上述房租。如未按承诺时间缴纳房租视为违约，每逾期一日，按应付房租总额的1%／日向长垣某建设有限公司支付违约金。"2022年12月6日，河南某纤维制品有限公司向长垣某建设有限公司物业管理人员支付租金91000元。

另查明，长垣某建设有限公司承诺书中157000元包含租金146000元及物业管理费11000元。合同终止后案涉厂房河南某纤维制品有限公司一直占有使用。

法院判决结果：1、确认双方《租赁合同》于2023年4月3日解除；2、河南某纤维制品有限公司需返还租赁房屋；3、支付长垣某建设有限公司欠款144715.5元及违约金（以66000元为基数，按一年期贷款市场报价利率的4倍计算）；4、驳回长垣某建设有限公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范建议

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：租赁合同到期后如果不及时处理，企业可能面临"骑虎难下"的困境，而且约定的高额违约金很可能不被法院全额支持。

1. 合同到期不处理，麻烦自己找上门

本案中，租赁合同原本到2022年12月31日就到期了，但双方谁也没提续签或退房的事。结果，租客继续占用厂房，房东继续收部分租金，形成了"不定期租赁"关系。就像我们租房时，合同到期后没搬走也没退房，房东也没赶你走，继续收着你的房租——这种情况就是不定期租赁。

对企业来说，不定期租赁最大的风险是：任何一方都可以随时要求解除合同，但必须提前通知对方。本案中房东直接起诉要求解除合同，法院支持了，但合同解除时间是从起诉状送到租客那天算起，而不是租客实际违约的那天。这导致房东损失了这段时间的租金权益。

企业防范建议：租赁合同到期前1-2个月，一定要主动联系对方，明确是要续签、退房还是按原条件继续租赁。千万不要"睁一只眼闭一只眼"，以为这样能维持关系。最稳妥的做法是：要么签新的合同，要么发书面通知明确终止合同并要求对方在某日前搬离。

2. 违约金不是越高越好，超过合理范围法院会"打折"

本案中，租客承诺"逾期每天付1%违约金"，听起来很严厉。1%每天是什么概念？一年就是365%！但法院最终只支持了"一年期LPR的4倍"（目前大概在14%左右）。也就是说，原本每天1%的违约金（年化365%），法院只支持了年化14%左右，差不多"打折"到原来的1/26。

为什么？因为法律明确规定：违约金不能过分高于实际损失。本案中房东没有证明自己实际损失有多少，法院就按照资金占用的合理成本来计算了。就像你借朋友1万元，约定逾期每天罚100元，结果朋友真逾期了，法院也不会支持你每天要100元，只会按银行贷款利息的合理倍数来算。

企业防范建议：

• 约定违约金时要合理，一般不要超过合同金额的30%。对于租金类合同，日违约金不要超过万分之五（年化18%左右比较稳妥）。
• 在合同中明确写明："违约金系双方根据可能产生的损失预先约定"，避免被认定为"惩罚性违约金"。
• 保留好因对方违约导致你实际损失的证据，比如额外支付的仓储费、因无法使用房屋导致的停工损失等。有证据，法院才可能支持较高的违约金。

3. 口头约定等于没约定，白纸黑字才保险

本案中，房东主张双方"口头约定诉讼费、律师费由违约方承担"，但法院没支持，因为没有书面证据。就像你和朋友口头说好"谁违约谁请客"，结果真违约了，朋友不认账，你也没办法。

企业防范建议：

• 所有重要约定必须写进合同，不要轻信"口头承诺"。
• 对于补充约定，一定要签书面补充协议，或者至少通过邮件、微信等留痕方式确认。
• 涉及大额交易时，最好让律师审核合同，避免关键条款缺失。

4. 催款也要讲究方法，不是越狠越好

本案中，租客在10月承诺11月底前付清，但12月初只付了部分。如果房东当时及时发函要求解除合同并收回房屋，可能损失会小很多。但房东一直等到次年3月才起诉，中间还让租客继续占用房屋，法院认为这也扩大了损失。

企业防范建议：

• 发现对方违约后，第一时间发书面催告函（留存邮寄凭证），明确要求对方在指定期限内履行义务，否则将解除合同。
• 不要一边让对方继续占用场地，一边又要求对方赔偿全部损失。该收房时及时收房，避免损失扩大。
• 催款时保留好沟通记录，微信、邮件都要存好，这些都是将来打官司的证据。

一句话总结：合同到期要主动处理，违约金约定要合理，重要事项必须书面化，发现违约及时行动——这才是企业防范租赁风险的正确姿势。别等到对方跑路了才想起找律师，那时很多损失已经无法挽回了。