商品房未竣工验收时买卖合同有效但无法交付 - 永城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初670号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2021年5月31日张某（买受方）和永城某公司（出卖方）签订《永城小商品城房屋买卖合同》，张某向永城某公司购买开发的位于永城市西城区某房屋，建筑面积共1596.92平方米，商品房单价每平方米3131元，总购房款500万元，一次性全款支付房款，每平方优惠300元。双方合同第六条约定“出卖方应当在2021年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，遭遇不可抗力因素，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的，可适当延期”；第十二条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受方不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2021年5月31日永城某公司法定代表人李某为张某出具收条一份，注明“收条今收到张某购房款人民币五百万元整，购买小商品城某楼层，面积1596.92㎡，单价3131元/㎡，以实际到账时间为准”，并加盖了永城某公司公章。张某于2021年5月31日向李某个人银行账户转款200万元（在转款中注明为：购房款小商品城某楼）、于2021年6月24日向李某个人银行账户转款50万元、于2021年7月31日向李某个人银行账户转款50万元。现案涉商品房主体已经完工尚未竣工验收。
另查明，案涉永城市西城区某场项目（又称永城某项目城）国有建设用地使用权登记权利人为商丘某公司，商品房预（销）售许可证登记售房单位为商丘某公司、永城某公司，建筑工程施工许可证登记建设单位为永城某公司，建设工程规划许可证登记用地单位为商丘某公司，并已取得建设用地规划许可证。

法院判决结果：确认张某与永城某公司签订的房屋买卖合同有效；但驳回张某要求交付房屋、办理产权登记及支付5万元违约金的诉讼请求，理由是房屋尚未通过竣工验收，不具备交付和办证条件。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例的核心问题是：房屋买卖合同即使签了、钱也付了，但如果房子没通过竣工验收，开发商照样不能交房，买家也不能强求。法院认为，合同本身是真实有效的（因为张某转账时明确写了“购房款”，收条也注明是房款），但法律禁止把没验收的房子交给买家——这就像餐馆不能把没煮熟的饭菜端给顾客一样，安全底线不能破。

对企业来说，这个案例暴露了两大风险点，特别值得警惕：

1. 别把“借款”伪装成“卖房”，容易引火烧身
   永城某公司辩称“合同其实是300万借款的担保”，但法院不认账，因为张某转账时写了“购房款”，收条也写得明明白白。现实中，有些企业为借钱方便，直接签房屋买卖合同当“抵押”，觉得“反正房子是我的，大不了不交”。但一旦对方拿着“购房款”凭证告上法院，你就很难证明这是借款担保。风险提示：如果真要借钱，务必单独签借款合同，写清利息、还款期；千万别用房屋买卖合同“凑合”，否则可能被当真买家告到交房赔钱。

2. 没验收的房子，签了合同也别想交
   案子里的房子主体建好了，但没通过竣工验收（相当于“毛坯房没质检合格证”）。法院直接说：交房、办证？不行！因为《城市房地产管理法》明文规定，未经验收的房子禁止交付使用。很多企业觉得“主体完工就能交”，结果拖到诉讼才发现：合同白签了，违约金还得照付。风险提示：签合同时必须确认房屋状态——

   • 开发商：交房时间别拍脑袋写，先查竣工验收计划，合同里加一句“以通过政府验收为准”。
   • 买家：别光看广告和样板间，要求卖家出示《竣工验收备案表》，否则付款要谨慎。

企业自查清单：
✅ 转账备注写清楚：如果是买房，必须标注“购房款”；如果是借款，标注“借款”并附借条。
✅ 交房条件写具体：合同里别只写“某年某月交”，要写“通过竣工验收后X日内交付”。
✅ 保留所有证据：收据、转账记录、沟通记录存档，避免“说不清是买卖还是借款”。

房子是大事，法律是底线。企业千万别为图快省事模糊交易性质，更别拿“快完工”当“能交房”。把手续做扎实、证据留清楚，才能避免合同有效却赔钱的尴尬局面。