银行未尽抵押物审查义务致抵押权无法对抗在先买受人-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终1192号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实及判决结果
河南永城某有限公司与庞某、余某金融借款合同纠纷一案，永城市法院于2020年8月15日作出（2020）豫1481民初5691号民事调解书，确认：庞某、余某同意偿还河南永城某有限公司借款本金120万元及利息191485.85元（利息暂计算至2020年7月20日)，以后利息以120万元为基数按照月利率12.6‰计算至清偿之日止，于2020年10月25日前清偿完毕；河南永城某有限公司有权就该笔借款对庞某、余某抵押房屋（永房权证永城市字第）拍卖、变卖价款享有优先受偿权；河南永城某有限公司放弃要求庞某、余某承担律师代理费的要求。后庞某、余某未按调解协议履行还款义务，因余某于2020年12月3日死亡，河南永城某有限公司以庞某为被执行人申请强制执行，永城市法院在执行过程中于2023年12月1日作出（2023）豫1481执5634号执行裁定，查封余某名下的位于河南省永城市商住房产（房产证号:字第）。王某乙提出执行异议，主张排除房屋执行。永城市法院于2024年11月25日作出（2024）豫1481执异312号执行裁定书，裁定中止对余某名下该房产的执行。河南永城某有限公司不服，提起诉讼。
另查明，余某和王某丙共同投资开发建设永城市房屋。2013年8月19日，王某丙将该社区房屋出售给王某乙，双方签订《售房协议书》，约定总房款174800元，涉案房屋交付后，王某乙装修并入住至今。

法院判决结果：一审法院驳回河南永城某有限公司的诉讼请求；二审法院驳回上诉，维持原判。这意味着王某乙成功阻止了银行对这套房子的强制执行，银行不能拿这套房子抵债。

三、核心观点与风险防范提示
这个案子说透了：银行如果偷懒不查清抵押物的真实情况，抵押权可能“打水漂”。简单讲，王某乙在2013年就买了这套房，付清了17万多元房款，装修后一直住着。但银行在2017年给余某放贷时，直接拿这套房做抵押，却没去现场看看房子是谁在住、有没有被卖掉。结果等银行要收房抵债时才发现：房子早被王某乙买了，而且住了十年！法院认为，银行作为专业机构，有义务查清抵押物是否“干净”，但银行没做到，所以抵押权不能压过王某乙的买房权利。

对企业（尤其是银行和普通公司）的警示：

1. 别光看房产证，必须实地“验货”：
   房产证只是纸面证明，实际可能早被卖掉或有人占用。比如本案，银行如果2017年放贷前去房子现场走一走，问问邻居或物业，就能发现王某乙住了好几年，根本不会踩这个坑。记住：“眼见为实，证只是参考”——任何抵押贷款前，务必派人实地查看，拍照录像留证据。

2. 查清房子“有没有主”，别被“一房多卖”坑：
   很多企业以为抵押物登记在谁名下就是谁的，但实际可能是合伙开发、家庭共有（如本案余某和王某丙合建房）。放贷前要查清：

   • 房子是否涉及多人共有？（比如问房产局调档案）
   • 是否有买卖、租赁等历史交易？（比如找现住户问情况）
     本案中，银行没查余某是否和王某丙合伙建房，就稀里糊涂抵押，结果吃了大亏。

3. 时间顺序是“生死线”：
   法律保护“先来后到”：先买房住进去的人，权利优先于后设抵押的银行。本案王某乙2013年买房入住，银行2017年才抵押，时间差就是银行败诉的关键。企业做抵押业务时，一定要确认：

   • 抵押物是否从未被交易？
   • 如果已被使用，必须拿到所有共有人的书面同意（比如夫妻都要签字）。

4. 保存调查痕迹，关键时刻能救命：
   银行败诉还有一个原因：拿不出证据证明自己查过房子。企业一定要养成习惯：

   • 每次实地调查都写记录、拍视频；
   • 保存与住户、物业的沟通截图；
   • 要求借款人提供房屋无纠纷承诺书。
     这样万一打官司，就能证明“我尽力查了”，而不是像本案银行一样“甩锅”给借款人。

一句话总结：抵押不是“拿证就完事”，而是要像买菜一样“挑挑拣拣”——查不清底细的抵押物，借出去的钱可能永远收不回。企业做任何担保业务，牢记“三查原则”：查实物、查历史、查共有人。省下调查的功夫，可能赔掉整个项目！