开发商未及时办理合同备案导致买方无法办理按揭需承担违约责任-谷城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)鄂0625民初926号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实及判决结果

2010年12月16日，谷城某中置业有限公司以挂牌出让的方式，取得了位于谷城县城关镇康乐西路以南宗地编号为（2010）32，合同编号为鄂xf(gc)-2010-00062土地使用权，后期又取得宗地编号为（2010）32-1，合同编号为鄂xf(gc)-2010-00062-1的土地使用权，其规定办理了谷城县建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续后开发兴建了"康乐鑫苑"商住楼一幢，并取得了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；其开发的商品房属商品房现售形式。2016年4月1日，原被告签订商品房买卖合同，双方约定：余某出资购买康乐鑫苑1幢1单元1603号房屋，建筑面积为138平方米，单价2608.69元／平方米，合计价款360000元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，购房款实行多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。付款方式：合同签订当日起累计付160000元，余款200000元由买受人向银行办理按揭、贷款支付。同时约定了违约责任。原告于合同签订的当天向被告交付了房屋，因该商品房买卖合同于2018年1月11日才办理登记备案手续，以致被告余某一直未能办理按揭贷款手续。谷城某中置业有限公司在2017年数次以张贴小区通知、关于催办不动产权证登记手续的函的形式在康乐鑫苑小区对未办理权证登记手续的住户予以告知；并于2017年11月17日向余某下达了关于催办不动产权证登记手续的函，同年12月25日以国内挂号信函的方式向余某邮寄送达。2018年4月20日，谷城某中置业有限公司出具关于余某购房合同备案证明情况说明，该证据载明"余某合同编号gc××××049（证件号码：420625****2519）于2018年1月8日向某公司康乐鑫苑商品房项目，坐落于**，购房合同约定面积134.65平方米，该商品房买卖合同已于2018年1月11日办理了登记备案手续。因登记备案时未发现他符合住房公积金贷款，申请增加一份余某购房合同备案证明。"被告余某于2018年4月4日办理了异地贷款职工住房公积金缴存使用证明、公积金缴存流水等按揭贷款需提交的手续后，至今仍未去实际办理，亦未还款。2019年3月18日，谷城某中置业有限公司为余某办理了房屋不动产权证书，该证书核准面积为134.65平方米，产权登记面积小于合同面积3.35平方米，以合同约定的2608.69元每平方米购房单价计算，房屋价款为351260元，则余某实际未付购房款191260元。经原告多次催索无果，故诉至本院。

法院判决结果：余某需向谷城某中置业有限公司支付购房款191260元，并从2020年6月16日起按日万分之三的标准支付违约金；驳回谷城某中置业有限公司要求支付利息损失、物业管理费的诉讼请求，以及其他部分诉讼请求。

三、核心观点及企业法律风险防范建议

这个案例告诉我们：开发商拖延办理合同备案手续，导致买房人无法办理按揭贷款，自己反而要承担违约责任，最终可能收不到全部房款。听起来是不是很冤？但法院就是这么判的！为什么呢？让我们用大白话来解释：

1. 合同备案不是小事，拖延办理要"吃大亏"

本案中，谷城某中置业有限公司在2016年4月就和余某签了合同，但直到2018年1月才办理合同备案手续。正是这个拖延，导致余某无法办理按揭贷款。法院认为："开发商未能及时向买房人提供办理按揭贷款的相关材料，系违约在先"。

企业风险提示：商品房买卖合同签订后，开发商必须及时办理合同备案！不要觉得"晚点办也没关系"。一旦拖延，买房人无法办理按揭，就可能拒付房款，而开发商还要承担违约责任。建议企业：

• 建立合同备案提醒机制，签订合同后30天内必须完成备案
• 将备案工作明确责任到人，避免因内部协调问题拖延
• 与买房人书面确认已提供按揭所需材料，保留证据

2. 买卖双方合同不一致？企业要"吃哑巴亏"

有趣的是，谷城某中置业有限公司拿出来的合同写总价38万元，余某拿出来的合同却写36万元。法院最后认定是36万元，因为：

• 买房人只付了16万元首付款（不是原告主张的18万元）
• 开发商开的发票也是16万元
• 双方合同都约定"余款20万元"

企业风险提示："阴阳合同"害死人！买卖双方持有的合同内容必须完全一致，否则在纠纷中，法院会根据实际履行情况（如付款金额、发票等）来认定真实合同内容。建议企业：

• 买卖双方签署合同时，确保两份合同内容、金额完全一致
• 使用统一编号的合同文本，避免手写修改
• 保留合同签署全过程的证据（如拍照、录像）

3. 仲裁条款写错，"自废武功"吃大亏

本案中，合同约定争议提交"谷城县仲裁委员会"仲裁，但这个机构根本不存在！法院认为仲裁协议无效，所以案子才能在法院审理。如果仲裁条款写对了，谷城某中置业有限公司可能连法院大门都进不去。

企业风险提示："约定仲裁机构要准确，否则等于没约定"！现在很多企业喜欢在合同中约定仲裁，但经常犯低级错误：

• 写了不存在的仲裁机构（如本案）
• 写错机构名称（如"武汉仲裁委"写成"武汉市仲裁委员会"）
• 同时约定法院和仲裁（"可向法院起诉或申请仲裁"）

建议企业：

• 查清楚当地正规仲裁机构名称（如"武汉仲裁委员会"，没有"市"字）
• 直接复制官方名称，不要自己编造
• 不确定时咨询专业律师

4. 违约金计算有讲究，"先违约"就没话语权

谷城某中置业有限公司主张从2016年9月开始计算违约金，但法院只支持从起诉日（2020年6月）开始计算，因为：

• 开发商先违约（延迟备案导致无法办按揭）
• 买房人在具备条件后（2018年4月）才违约

企业风险提示："谁先违约，谁就丧失主张对方违约的权利"！在合同履行中，如果你先违约了，再去要求对方承担违约责任，很难得到法院支持。建议企业：

• 严格按照合同约定履行义务，不要认为"对方也有错"就可以不履行
• 在对方违约前，自己先做到位，保留好证据
• 发现对方可能违约时，先书面催告并保留送达证据

5. 物业费不能"打包"要，另案处理更靠谱

谷城某中置业有限公司还主张了物业费，但法院直接驳回了，因为：

• 物业费是业主和物业公司之间的关系
• 不属于房屋买卖合同纠纷的审理范围

企业风险提示："不同性质的债务要分开主张"！很多企业喜欢把各种费用"打包"在同一个诉讼中，结果反而导致部分诉求被驳回。建议企业：

• 房屋买卖合同纠纷只主张购房款相关事项
• 物业费问题由物业公司另案起诉
• 不同法律关系的请求不要混在一起

给企业的最后一句大实话：在商品房交易中，开发商看似"强势方"，但如果自己不守规矩，反而会陷入被动。合同备案、合同文本、违约处理这些"小事"，恰恰是决定官司输赢的关键。作为企业，要记住："规范操作一时麻烦，违规操作后患无穷"。在签订和履行合同时，务必做到"三个一致"：买卖双方合同内容一致、实际履行与合同约定一致、证据保存与事实发生一致。

（本文由征和律师事务所企业法律顾问团队提供，仅供参考，具体法律问题请咨询专业律师）