房屋租赁口头变更不保留证据，租金主张难获法院支持-荥阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)豫01民终4857号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

河南荥阳天某有限公司与孙某于2017年8月18日签订《房屋租赁合同》，约定天某公司将位于荥阳市工业路6号院内家具城营业大厅部分场地租给孙某经营轮滑、旱冰培训；租期自2018年1月1日至2023年1月1日；每年度租金为20万元，第一年度减免租金3万元，第二年度减免租金2万元，第三年度减免租金1万元；自签字之日起，孙某交纳第一年度租金17万元，第二批租金于2019年10月底前交18万元，以后每年10月底前交下一年度应交租金；11月底前未交租金，每日按千分之五违约滞纳金处罚。

合同在履行中，双方口头约定，租用的场地减少一半，租金也减半收取，其余条款不变。孙某向天某公司交纳了2018年、2019年的租金（2019年的租金是按9万元收取）。2020年孙某共向天某公司转款1万元，其中2000元用于冲抵2019年所欠的2000元租金，剩余8000元系2020年租金。因2020年租金交纳问题双方发生纠纷，孙某陆续搬出所属物品，自2020年8月起，案外人田某与天某公司口头协商，并实际使用涉案场地，共向天某公司交纳租金16000元，并定期交纳水电费。

法院判决结果：一审判决孙某支付天某公司租金47417元及违约金（以47417元为基数，自2020年1月25日起至2020年12月31日止，按年利率15.4%计算）；驳回天某公司的其他诉讼请求。二审法院审理后确认2020年孙某实际支付租金为15000元，但因孙某未上诉，维持原判。

三、案例核心观点与风险防范建议

这个案例告诉我们：房屋租赁过程中，口头变更合同内容却不保留证据，一旦发生纠纷，你的主张很可能得不到法院支持。看似简单的"我们说好了"，在法庭上可能变成"你说呢？"

三个关键教训，企业必须牢记：

1. 口头协议如同沙上写字，一冲就没了

天某公司主张双方口头协商2020年租金按10万元支付，但拿不出证据，法院没认可；孙某说已付3万元租金，也因证据不足败诉。口头约定不是无效，但发生争议时，你说的话需要"看得见"的证明。

企业防范：

• 任何合同变更（价格、面积、期限等），必须签订书面补充协议
• 通过微信确认重要事项时，明确说"根据我们刚才的约定，我将把以下内容整理成文字"，然后逐条列出
• 每次付款后，让对方在转账备注写明用途，如"支付2020年1-3月租金"

2. 场地交接不清，等于白丢钱

天某公司发现孙某搬走后，直接让田某接手场地，却没和孙某办理正式交接手续。结果孙某说"8月1日就被锁门赶走"，田某作证并提供水电费记录，法院认定8月后租金应由田某承担，天某公司向孙某多要的5个月租金打了水漂。

企业防范：

• 承租人搬离时，必须现场清点并签《场地交接确认书》
• 拍摄视频记录场地现状（注意拍到时间水印）
• 新租户进场前，先和原租户书面确认终止时间
• 建立"退场三步走"流程：通知→清点→签字，缺一不可

3. 违约金不是越高越好，可能适得其反

合同约定"日千分之五违约金"（年化182.5%），远高于银行贷款利率。法院认为过高，直接调到年利率15.4%。天某公司本想用高违约金震慑对方，结果反而少拿了钱。

企业防范：

• 违约金设置参考：不超过实际损失的30%（如租金的1.3倍）
• 按照"月息1.28%"（年化15.4%）设定比较稳妥，这是当前司法实践常用标准
• 可以约定"违约方承担追讨费用"，包括律师费、差旅费等实际支出
• 每年检查合同条款，删除"每日千分之五"这类明显过高的表述

给企业管理者的特别提醒

很多老板觉得"都是熟人，签什么字"，但商业往来中，信任要建立在证据上，而不是嘴巴上。本案中，如果天某公司做了这三件事，至少能多收回2万多租金：

1. 2020年初口头谈减租时，用微信发一句："孙总，按我们刚说的，今年租金减半按9.5万，7个月就是5.5万，您看对吗？"——等对方回复"对"或表情包
2. 8月1日孙某搬离时，拍个视频说"现在是2020年8月1日10点，孙某已搬走，场地由田某接手"
3. 把合同违约金改成"逾期按LPR4倍计算"（当前约年化15%左右），既合法又容易执行

记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，但会保护认真留证据的人。从今天起，给业务员配备"证据包"：带日期的水印相机APP、规范的交接单模板、关键事项确认话术。这些小动作，关键时刻能帮你守住真金白银。