销售人员口头承诺的优惠公司也要兑现-新郑房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0184民初12191号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实与判决结果

原告王某通过被告新郑市某园置业有限公司员工岳某购买房产，并于2021年10月18日签订《商品房买卖合同》，约定购买新郑市镇道、新郑市某园置业有限公司某城号楼单元层号房屋。同日，岳某书写证明一份："兹证明客户王某于2021年10月12号购买某城号楼单元层**号承诺赠送价值20000元家电，内容包含：美的空调3台、美的冰箱1台、海尔净水器1个、美的洗衣机1台。"

被告岳某提交微信聊天记录证明：2021年9月6日，"某园张振"在"战友群（11）"中发布"购房可领取2万家电礼包＋2万元车位券"；2021年9月17日，"某城营销铁军群（11）"中牛某发送"中秋钜惠提前购，购房即享2万家电礼包"的宣传图；2021年10月12日，岳某向"某园张某"申请为王某赠送两万家电并获回复"好"。

某园公司辩称从未授权赠送家电，提交《购房温馨提示》称"禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺"。

法院判决：新郑市某园置业有限公司支付王某家电折价款12000元，驳回王某其他诉讼请求。

三、企业必须警惕的销售承诺风险

这个案子给所有企业敲响警钟：销售人员随口答应的优惠，公司可能要真金白银买单！ 很多企业老板觉得"合同没写的不算数"，但法院这次直接判公司赔钱，关键原因有三点：

1. "表见代理"——客户信了就是你的责任

岳某作为公司销售员，穿着工装、用公司名义卖房，客户王某完全有理由相信他能代表公司。就像你去4S店买车，销售说"送全年保养"，你不会去查他有没有老板签字吧？法院认为：只要客户善意相信这是公司行为，公司就得认账，哪怕销售自己越权承诺。

2. "温馨提示"挡不住风险——格式条款要会用

公司拿出《购房温馨提示》说"禁止超合同承诺"，但法院根本不买账！因为：

• 这种条款印在密密麻麻的文件里，像"购物小票背面条款"，客户根本注意不到
• 公司没证明让客户专门签字确认过
  企业教训：想用格式条款免责？必须做到三点：
  ① 单独打印成一页让客户签字
  ② 用加粗红字写"此处很重要！"
  ③ 现场录像确认客户已阅读

3. 微信记录成"铁证"——促销活动管不好必吃亏

最致命的是岳某提交的微信记录：公司群早在9月就发"购房送2万家电"，10月岳某申请送家电时领导还回复"好"。现在员工手机里的聊天截图，就是法院认可的"公司行为"证据！

给企业的3条救命建议：

1. 统一话术，禁用口头承诺

   • 所有优惠必须写入合同附件，像"送家电"要注明品牌型号（例：美的KFR-35GW空调）
   • 销售培训强调："合同外承诺一律说'我请示领导'"

2. 给促销活动上"双保险"

   • 保险一：活动截止前3天发全员邮件"即日起停止XX优惠"
   • 保险二：销售系统自动拦截超期订单（例：10月1日后的订单无法选择"9月家电礼包"）

3. 定期"微信大扫除"

   • 每月备份销售群聊天记录存档
   • 发现员工发"内部政策"立即撤回并重申纪律
   • 重要通知必须用企业微信（自带存证功能）

最后划重点： 客户买房时信了销售的话，本质上是信了你公司的招牌。今年已有多起类似判例，企业因"管不住销售嘴"赔了几十万。管销售不是压业绩，而是用制度给公司穿"防弹衣"——毕竟法院判的不是"销售犯错"，而是"公司管理漏洞"。