业主拖欠物业费必付本金！高额违约金法院可能大幅调减-赤壁物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初3012号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2021年12月31日，赤壁市某小区业主委员会与赤壁市某物业管理有限公司签订物业服务合同，委托该公司为小区提供物业服务，期限从2021年1月1日至2023年12月31日。合同约定：电梯房物业费1元/㎡/月，商业用房1.4元/㎡/月；12个月后价格上调20%；业主需按年缴费，逾期第一个月每天加收3%滞纳金，第二个月每天4%，第三个月起每天5%。

2023年11月，业主委员会再次与该公司续签合同，服务期限从2024年1月1日至2028年12月31日。新合同约定：电梯房物业费1.2元/㎡/月，商业用房1.6元/㎡/月；逾期缴费按日万分之五支付滞纳金，欠费超3个月可走法律程序。

费某、彭某系赤壁市某小区01栋2单元305室业主，房屋面积124.29㎡。在该公司提供服务期间，两人自2021年1月1日起从未缴纳物业费，截至2025年共欠费8650元（2021年1491元，2022-2025年7159元）。经多次催缴仍拒付，该公司起诉要求支付欠费及违约金。

判决结果：
法院判令费某、彭某30日内支付欠缴物业费8650元，并从2025年1月1日起按年利率3%支付资金占用损失；驳回该公司主张的高额违约金诉求（庭审中原告已主动放弃违约金请求）。

三、核心风险提示：物业费收不齐？关键在合同条款和催收流程！

这个案子看似简单，却给物业公司敲响三记警钟——欠费能要回，但“天价违约金”可能打水漂！法院为啥不支持合同里写的“每天5%滞纳金”？关键原因就两点：

⚠️ 风险一：违约金条款“写太高=白写”

合同里写“逾期每天加收5%滞纳金”，看似威慑力强，实则埋雷！

• 现实问题：5%日息相当于年化1825%（5%×365），远超国家规定（民间借贷司法保护上限为年化14.8%）。法院认为这属于“显失公平”，直接按年利率3%（当前贷款市场报价利率）调减。
• 企业应对：
  ✅ 物业合同违约金建议按日万分之三至五（年化10%-18%）设定，既保留约束力，又符合司法实践；
  ✅ 千万别写“每天3%-5%”这种阶梯式天价条款——法院大概率会整体否定，让你连合理损失都难追回！

⚠️ 风险二：涨价通知不到位=白涨价

本案中2022年起物业费从1元涨到1.2元/㎡，法院为何认可？

• 关键证据：业委会在合同中明确约定“12个月后上调20%”，且续签合同时再次确认新标准。这相当于提前3年公示涨价规则，业主签约即视为同意。
• 企业应对：
  ✅ 涨价必须经业主大会或业委会书面同意，并在合同中写清“调价触发条件”（如“满12个月自动上调X%”）；
  ✅ 切忌口头通知或贴告示——没书面证据=涨价无效！2023年续签合同时，该公司重新约定1.2元/㎡，这才是法院支持2022-2025年按新标准收费的依据。

⚠️ 风险三：催收“走过场=证据失效”

被告全程缺席庭审，但法院仍要求原告证明“已尽催缴义务”。

• 本案亮点：原告提供了书面催缴记录（判决书提到“经多次催讨未果”），否则可能因证据不足败诉。
• 企业应对：
  ✅ 催费必须留痕：挂号信、短信、微信（需实名认证账号）、上门拍照；
  ✅ 每半年发一次《缴费告知书》，注明欠费明细+法律后果，让业主签收；
  ✅ 超3个月未缴费的，立即启动法律程序——拖得越久，资金损失越大（本案欠费5年，但利息仅从2025年起算）。

征和律师提醒：物业费是企业“保命钱”，但收钱不能只靠“狠”。合同条款要合法、涨价程序要合规、催收动作要留证——这三步走稳了，90%的欠费都能高效回笼。若您正面临类似纠纷，建议立即检查合同违约金条款是否“踩雷”，并建立标准化催收流程。点击关注，获取《物业费催收实操指南》（含催缴模板+证据清单），让您的服务费不再“打水漂”！

（注：文中人物及企业名称已按司法文书规范匿名化处理）