开发商因疫情等不可抗力逾期交房可减免部分违约责任-巩义房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫0181民初931号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2019年4月5日，马某与巩义市某上有限公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定某上公司将其开发建设的位于巩义市滨河路西、新兴路南3号楼2单元845号房、846号房出售给马某，房屋价款分别为300,209元。《商品房买卖合同》第八条均约定出卖人应在2021年5月1日前依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格、符合本合同约定的商品房交付马某使用，但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的或者违反本合同及补充协议约定的；3、政府行为或者公共事业单位自身原因导致工程延期的，出卖人提供以下相关证据的一种，如报纸、广播、电视等公开发布的公告、通知或者政府相关机构出具的证明；合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金；双方还就违约责任等作出约定。

合同签订后，马某足额支付了购房款。案涉房屋于2023年5月8日-14日集中分批次交付。

另查明，案涉工程在施工建设过程中，因政府大气污染管控、新冠肺炎疫情管控、2021年郑州"7.20"特大暴雨等原因，使得其工程进度受到一定的影响。

法院判决巩义市某上有限公司支付马某逾期交房违约金18,793.08元，同时驳回马某的其他诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例给我们上了一堂生动的"风险防范课"：即使签了合同，遇到疫情、暴雨等"天灾"，开发商也不用"全盘买单"！但前提是你得"证据齐全、操作规范"。

关键启示：企业如何防范这类风险？

1. 合同条款要"写清楚"，别留模糊空间
   本案中，开发商之所以能成功减免部分违约责任，关键在于合同中明确写了"疫情、政府管控、自然灾害"属于可延期交房的情形。很多企业签合同时图省事，直接用"不可抗力"四个字一笔带过，结果一出事就扯皮。建议企业在合同中详细列举可能影响工期的具体情形，比如"政府部门发布的大气污染红色预警""突发公共卫生事件导致停工"等，并写明"此类情况下交房时间相应顺延"。

2. 证据收集要"即时做"，别等打官司才后悔
   法院支持开发商减免424天违约责任，是因为他们提供了政府公告、疫情管控文件、暴雨灾害证明等证据。企业要记住：口头说"因为疫情延期"没用，必须有白纸黑字的证据！建议：

   • 建立"特殊事件记录表"，一旦遇到停工情况，当天就记录原因、依据（如政府文件编号）
   • 保存施工日志、监理报告等原始资料
   • 通过书面形式（如公告、短信）及时通知购房者，保留送达证据

3. 通知义务要"按时办"，别嫌麻烦
   本案合同约定"不可抗力发生后30日内要告知购房者"，如果开发商没做到这点，法院可能不认可延期理由。企业务必建立通知流程：在停工事件发生后立即起草通知，通过合同约定的方式（如邮寄、短信）发送，并保存回执。哪怕购房者不回复，也证明你履行了义务。

4. 违约金设置要"合理算"，别贪高也别太低
   本案中，购房者主张按日万分之二计算违约金，但因合同没约定，法院没支持。企业设计合同时要注意：违约金过低（如日万分之零点五）可能被认定为"霸王条款"无效；过高（如日千分之一）又可能被法院调低。建议参考行业惯例，设定在日万分之一至万分之一点五之间，既体现约束力，又避免被质疑"显失公平"。

5. 沟通态度要"诚恳点"，别硬扛到最后
   法院在判决中特别提到："本院希望原告能够理解被告作为房地产企业在生存发展中遇到的实际困难"。这说明法官也看重双方态度。当工期确实延误时，企业应当主动与购房者沟通，解释原因、提供解决方案（如补偿方案），避免矛盾激化。很多纠纷其实源于"企业不吭声，购房者心里慌"。

给企业的实操建议：

• 每月做一次"合同风险检查"，重点看交房条款是否覆盖近期可能出现的风险（比如新出台的环保政策）
• 为项目配备"法律联络员"，专门负责记录停工事件、收集证据、发送通知
• 遇到延期时，别等购房者上门，主动召开说明会或发送告知书

最后提醒：法律不是"免责金牌"，而是"风险防火墙"。本案开发商能减免责任，不是因为"有关系"，而是因为"有证据、守程序"。企业越是在困难时期，越要规范操作——这才是真正的风险防范之道。