委托出租房屋保证金未退仅签约方担责 - 汉川房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0984民初4692号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实和判决结果

2019年12月24日，刘某（乙方）与汉川市某商管理有限公司（甲方）签订了《汉川市汉海国际广场商用委托代理租赁合同》。合同约定：刘某租赁汉川市汉海国际广场二层2009、2010号商铺，租期从2019年12月24日到2022年8月31日；租金前期为14450元/月，后期为15173元/月，按“先付后用”方式支付；刘某需向甲方交保证金43350元，合同到期后若无售后问题，甲方应在90天保管期满后10日内无息退还。合同附件一包含一份《授权委托书》，由湖北某地地产有限公司出具，写明“委托汉川市某商管理有限公司作为代理人，与租户签订租赁合同，并享有合同权利、履行合同义务，本委托书在合同期内不可撤销”。
2020年8月14日，刘某向汉川市某商管理有限公司交纳保证金43350元，对方开具了收据。2022年8月31日租期结束，刘某归还商铺，但汉川市某商管理有限公司一直未退保证金。刘某起诉要求两家公司共同返还保证金。

法院判决：汉川市某商管理有限公司在5日内退还刘某保证金43350元；驳回刘某对湖北某地地产有限公司的请求。

三、核心观点与企业法律风险防范提示

核心观点：委托代理出租房屋时，委托人（如地产公司）不自动承担合同责任，责任主体仅限于直接签约的受托方（如管理公司）。本案中，虽然湖北某地地产有限公司出具了委托书，但法院认定合同是刘某与汉川市某商管理有限公司签订的，保证金也是管理公司收取的，因此仅由管理公司负责退还，地产公司无需连带担责。

对企业的重要风险提示：
很多企业（尤其是开发商或物业方）喜欢委托第三方公司出租房屋，觉得“甩手不管”就能规避风险。但这个案例暴露了两大隐患：

1. 委托不等于免责：
   委托书若写成“全面享有权利、履行义务”，反而会让受托方（如管理公司）成为唯一责任方。本案中，地产公司因委托书明确“权利义务均由管理公司承担”，成功脱责。但反过来看，如果委托书表述模糊（例如写成“共同负责”），企业可能被拉进官司，即使没收钱也要赔钱！
   风险场景：某商场委托管理公司招租，租户交了押金后管理公司跑路。若委托书没写清责任，商场可能被迫赔钱，白白损失。

2. 收款主体错乱埋雷：
   本案保证金是管理公司直接收的，合同也由其签订，所以责任跑不掉。企业若让受托方收款却不规范操作，极易引发纠纷：

   • 受托方倒闭或挪用资金，租户会直接找委托方（企业）讨债；
   • 合同未注明“谁收钱谁负责”，法院可能判企业连带赔偿。
     真实教训：去年某地案例中，开发商委托中介出租，中介收了200万押金后消失，因合同未区分责任主体，开发商赔了全部损失。

企业如何避坑？3个简单动作：

1. 合同写清“谁签约、谁收钱、谁担责”：

   • 例如：“保证金由【受托方全称】收取并退还，委托方不承担任何责任。”避免用“我们”“甲方”等模糊称呼。
   • 委托书别写“全面负责”，改为“受托方以自身名义签约，独立承担义务”。

2. 资金流必须匹配合同主体：

   • 要求租户直接向受托方账户付款，收款收据盖受托方公章（绝不能盖委托方章）；
   • 在合同中注明：“所有款项仅支付至受托方指定账户，付至其他账户视为无效。”

3. 定期检查受托方履约能力：

   • 别一签委托协议就当“甩手掌柜”！每季度抽查受托方是否按时退押金、是否有投诉积压；
   • 发现代理公司资金紧张或纠纷增多，立即中止合作，避免被拖下水。

一句话总结：委托出租不是“金钟罩”，合同主体不清+资金管理混乱=企业自掏腰包。签约前花10分钟写清责任，比事后打官司省100万！企业主务必记住：谁的名字签在合同上，谁的钱包就要准备付钱。