物业公司无权擅自出租小区地面停车位需全额赔偿业主损失-松滋财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)鄂10民终2402号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果
某房地产开发公司是松滋市阳光城小区的建设单位。该小区1栋、2栋楼的底层原规划为架空层（用于车库），后来将架空层封闭改建为房屋出售，并将两栋楼前的空地改建为地面停车位。2012年，相关部门调查发现该小区存在超占土地等问题，某房地产开发公司需补交费用。
中宇某公司（一人独资公司）及其松滋分公司入驻小区后，自2014年12月起，以中宇某公司名义将1栋、2栋楼前的地面停车位出租给14位业主，每个车位收取14000元至15000元不等的费用，总计202700元。租赁合同有的约定使用期限20年，有的甚至写明"车位使用到期后无偿赠与业主"。2023年6月物业服务合同期满，某委会要求中宇某公司返还车位费未果，遂向法院起诉。
某房地产开发公司在《商品房买卖合同》中曾约定"露天停车位所有权归出卖人所有"，但法院未予采信。
判决结果： 一审、二审法院均判令中宇某公司及其松滋分公司共同赔偿某委会202700元，公司唯一股东黄某对赔偿承担连带责任。

三、企业必须警惕的三大法律风险
这个案子看似是小区停车费的小纠纷，实则给所有物业公司、开发商敲响警钟。我们用大白话拆解三个关键风险点，帮企业避免"赔了夫人又折兵"：

风险一：别把"业主共有财产"当自家提款机
很多物业公司以为，只要开发商在买房合同里写一句"停车位归我所有"，就能随便出租收钱。本案中，开发商确实和业主签了类似条款，但法院直接否定了——地面停车位本质是业主共有的土地使用权！
原因很简单：小区房子卖完后，土地使用权就归全体业主了。地面停车位既不能办房产证，又建在公共绿地上，属于《民法典》明文规定的"业主共有财产"。开发商或物业想通过合同条款"私有化"共有财产？法院说：无效！
企业行动指南：

• 物业公司收停车费前，必须确认车位性质：
  ✅ 规划内的地下车库车位——可出售/出租（但需先满足业主需求）；
  ❌ 地面露天停车位——一律归业主共有，未经业主大会同意不得收费！
• 开发商别再在合同里玩文字游戏，约定"归我所有"的条款大概率被判无效。

风险二：业委会告你，你躲不掉
本案中，物业辩称"业委会没开业主大会授权，不能起诉"。但法院明确：业委会代表业主维权时，有权直接起诉！特别是涉及共有财产这类全体业主利益的事，业委会在业主微信群征求意见后就能行动，不需要再走繁琐的业主大会表决程序。
这意味着，物业若侵占业主利益，业委会随时能"代表全体业主出拳"，你不能再用"程序不合法"当挡箭牌。
企业行动指南：

• 物业公司遇到业委会主张权利时，别再纠缠"业委会没资格"——法院支持业委会依法履职；
• 主动与业委会建立透明沟通机制，涉及公共收益（如停车费、广告费）必须定期公示收支。

风险三：一人公司股东"公私不分"要连坐赔钱
中宇某公司是黄某开的一人独资公司，法院查出他没证明公司钱和自己钱分得清，结果被判对20万赔偿承担连带责任——简单说，公司赔不出钱，就得从他个人腰包里扣！
这是《公司法》的"大杀招"：一人公司股东必须自证清白，否则就要"连坐"。本案中物业公司用"停车费用于小区维修"当理由，但拿不出任何票据，法院根本不信。
企业行动指南：

• 开一人公司？必须做到三点：
  ① 公司账单独设，绝不和个人微信/银行卡混用；
  ② 每年做正规审计报告，证明"公私分明"；
  ③ 涉及公共收益去向，保留完整票据备查（比如维修发票、业主签字确认单）。
• 物业公司收的停车费、广告费等，必须专户存储、专款专用，花1分钱都得留凭证！

总结：物业别碰业主"钱袋子"
这个案子血淋淋地证明：地面停车位收费是业主的"钱袋子"，物业想揣进自己兜里？法院会责令全额吐出来！更可怕的是，股东可能被"连坐"追债。
企业自查清单：

1. 立即清理小区地面停车位收费行为——停止收费或马上移交业委会；
2. 检查历史收费是否留存完整支出凭证（10年前收费仍可能被追讨！）；
3. 一人公司股东赶紧做财务审计，别让"连坐风险"埋雷。
   记住：物业的核心是服务，不是创收。守住法律红线，才能长久经营。