抵押预告登记符合条件即可优先受偿 - 阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初8405号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果
2009年9月9日，作为夫妻关系的郑某、柯某与原告中国某股份有限公司阳新支行签订借款合同一份，约定：借款本金为17万元，借款用途为购置房产，借期为180个月（自2009年9月9日起至2024年9月9日止），还款方式为等额本息；借款利率为浮动利率，自起息日起至贷款本息清偿之日止，依据利率调整日（即每年的1月1日）的基准利率上浮或下调调整；郑某、柯某未按约定足额偿还任意一期借款本息的，应支付罚息，罚息利率也为浮动利率，按前述浮动年利率加计50%计算；郑某、柯某违约的，原告有权宣布贷款余额立即到期收回；郑某、柯某以所购房产（镇号楼幢单元楼房）作为抵押财产，担保包括但不限于本金、利息、罚息以及原告为实现债权与担保权所发生的律师费、诉讼费、保全费、执行费等费用的履行。同年9月17日，双方就前述抵押财产办理了抵押预告登记，抵押期限与借款期限一致。同年9月25日，原告向被告发放了17万元借款。截至2024年7月10日，被告未还本金12393.31元，拖欠利息249.06元、罚息146.34元，合计12788.71元。截至本案一审辩论终结，案涉借款浮动年利率为2.83%，罚息年利率为4.245%。为实现本案债权，原告支出律师费3000元。

法院判决：郑某、柯某需偿还借款本息及罚息（截至2024年7月10日为12788.71元，并继续支付至实际清偿日），支付律师费3000元；同时确认原告对抵押房产的拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。

三、核心观点及企业风险防范提示
核心观点：抵押预告登记不是“一办了事”，但符合条件时同样能保障债权！
本案看似是普通欠款纠纷，实则藏着关键法律风险点：抵押预告登记能否真正保护贷款方？ 借款发生在2009年（民法典实施前），当时法律未明确预告登记能否优先受偿。但法院依据民法典新规认定：只要房产已完成首次登记且预告登记未失效，银行就能优先拿回欠款。简单说，“预告登记”在满足条件后，和正式抵押登记效果一样——借款人还不上钱，银行可以先拿卖房款抵债！

对企业的重要警示（尤其涉及房产抵押的业务）：

1. 作为贷款方（如银行、融资企业）：别让“预告登记”变“空头支票”

   • 风险点：期房贷款中，企业常办“抵押预告登记”作为担保，但若忽视后续流程（如未跟踪房产是否完成首次登记），可能像本案一样面临“登记有效却无法优先受偿”的被动局面。
   • 防范建议：
     • 贷款发放后，定期查证抵押房产状态（是否办妥首次登记）；
     • 合同中必须写明：“借款人需配合办理正式抵押登记，否则视为违约”；
     • 保留所有催告记录（如短信、邮件），避免因联系方式失效导致权利落空。

2. 作为借款方（如购房企业、融资主体）：逾期代价远超想象

   • 风险点：本案中，郑某、柯某仅欠1.2万余元，却要额外承担3000元律师费+罚息，甚至可能丢掉房产。很多人以为“小金额逾期无所谓”，实则违约会触发“连锁反应”——银行可宣布全部贷款提前到期！
   • 防范建议：
     • 严格按合同还款，设置还款提醒（避免因利率浮动导致金额变化）；
     • 地址/电话变更后，24小时内书面通知贷款方（合同明确约定此义务）；
     • 若暂时困难，主动协商展期，比“失联”更能保住资产。

3. 通用避坑指南：合同细节决定生死

   • 关键动作：
     • 费用条款要“白纸黑字”：本案律师费获支持，只因合同明确写入“实现债权的费用由违约方承担”。企业签订合同时，务必列明诉讼费、律师费等承担方。
     • 证据存档不能懒：银行胜诉靠的是15年留存的合同、登记证、对账单。企业日常交易中，电子凭证、聊天记录也要定期备份。
     • 别赌“法律不溯及既往”：本案借款在民法典前，但法院仍适用新规。企业勿存侥幸心理，新法出台后应立即自查旧合同风险。

一句话总结：抵押登记不是走过场，从“预告”到“正式”的每一步都要盯紧！企业无论放贷还是借款，都需用“动态管理”代替“一签了之”——早一天检查登记状态，就少一分“钱房两空”的风险。