合作建房后未及时办理产权变更将导致长期法律纠纷-谷城物权确认案例解读

一、案例检索信息

案由：物权确认纠纷
案号：(2021)鄂0625民初580号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2007年8月，某街社区作为乙方与某商业公司作为甲方签订《某大酒店投资建设协议书》一份。协议约定：一、乙方拥有原某停车场土地的所有权和使用权。乙方以该宗土地的使用权出让给甲方使用作为投资，换置地面第一层房屋产权，出让期限为40年。出让土地的四至边界以土地使用权证书为准。二、某大酒店装修竣工验收后30日内，甲方返还地面以上的第一层房屋约1800平方米（以实际测量核算面积为准）给乙方，并为乙方办理第一层房屋的权属证书；乙方对第一层房屋享有所有权及收益权。三、乙方应当于2007年8月30日前将本协议范围土地上的建筑全部拆除，交由甲方施工；于2007年9月30日前将某大酒店建筑用地的土地使用证办理到甲方名下，并向甲方提供该宗土地的使用权证复印件；当甲方兴建某大酒店至第二层楼时，乙方将该宗土地使用权证原件交付给甲方。

2007年9月24日，原谷城县国土资源局为某街社区位于城关镇双雄路地号3-（4）-52办理了土地使用权证。证号为：谷城国用（2007）第01-0258号。土地用途为商业用地，使用类型为出让，使用面积4085.2m2。同日，原谷城县国土资源局与某商业公司签订《国有土地使用权出让合同》，土地使用权出让年期为40年，自2007年7月19日至2047年7月18日止。出让宗地的用途为商业服务，建筑性质为四星级酒店。并为某商业公司办理了土地使用权证，证号：（2007）01-0259，地号3-（4）-52-1。某街社区按协议履行了全部义务。

2010年6月10日，谷城县房屋产权户籍管理所为某商业公司颁发了谷城县房权证城关镇字第Ａ××3号房屋产权证书，房屋所有情况为单独所有，房屋总层数为16层，营业建筑面积为2728.06ｍ2，车库面积为2253.36ｍ2。2011年12月21日，襄阳市襄州区汇兴小额贷款有限公司与某商业公司借款合同一案，襄阳市中级人民法院作出（2012）鄂襄阳中立保字第00001号民事裁定，查封了某商业公司位于城关镇双雄路用于开发某大酒店第一、第二、第五、第六、第十一、第十二层房地产。此后，汇兴公司与某商业公司借款合同案件经湖北省高级人民法院作出终审判决后，襄阳市中级人民法院根据已发生法律效力的湖北省高级人民法院（2013）鄂民二终字第00014号民事判决书，作出（2013）鄂襄阳中执字第00091号执行裁定书，续查封了某商业公司位于某大酒店第一、第二、第五、第六、第十一、第十二层房地产。2014年12月28日、2015年12月7日又分别对上述房地产进行了续查封。2014年8月1日，襄阳市中级人民法院对某街社区提的异议，作出（2012）鄂襄阳中立保字第00001-1号民事裁定书，解除了该院（2011）鄂襄阳中立保字第00001号民事裁定书中对某商业公司位于谷城县××镇××路××社区××户房屋购买人的房屋查封。2017年8月19日，襄阳市中级人民法院作出（2017）鄂06执监1号执行裁定书，撤销了该院作出的（2012）鄂襄阳中立保字第00001-1号民事裁定书。2018年2月1日，襄阳市中级人民法院作出（2017）鄂06执异207号执行裁定书，中止对某商业公司位于谷城县××镇××路用于开办某大酒店一楼的执行。2018年7月26日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂执监7号执行裁定书，撤销了该院作出的（2017）鄂06执异362号执行裁定书，中止对某商业公司位于谷城县××镇××路用于开办某大酒店一楼约1800平方米房屋的执行。2020年6月9日，襄阳市中级人民法院致谷城县不动产登记中心函，要求该中心对某大酒店一楼不动产依法予以分割。2020年9月17日，襄阳市中级人民法院致谷城县不动产登记中心函，要求该中心依法给某街社区办理某大酒店一楼部分不动产登记。2020年11月5日，谷城县不动产登记中心向某街社区发出通知，要求某街社区提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。因某街社区未能提供上述相关材料，不动产登记中心不能为其办理登记手续，故某街社区向法院提起物权确认之诉。

法院最终判决：确认某大酒店地面第一层1800平方米房屋归某街社区所有，某商业公司需在判决生效后15日内协助办理房屋过户手续，相关费用由某商业公司承担。

三、企业合作建房法律风险防范要点

这个案例非常典型，也给我们企业提了个醒：合作建房后，如果不及时办理产权变更，可能会陷入长达十余年的法律纠纷，最终不仅还是要履行义务，还可能要承担更多额外成本。

核心问题在哪里？

某商业公司和某街社区在2007年就签订了协议，约定建成后将一楼约1800平方米房屋返还给社区。协议本身是合法有效的，社区也按约履行了全部义务，把土地使用权转让给了公司。但公司在2010年拿到房产证时，却把整栋楼包括一楼都登记在自己名下，没有按约定给社区办理产权登记。

这看似简单的问题，却因为后续的债务纠纷雪上加霜——2011年某商业公司与其他公司发生借款纠纷，法院查封了包括一楼在内的多层房产，导致产权问题更加复杂。虽然最终法院支持了社区的诉求，但整个过程历时十多年，耗费了大量时间和精力。

企业应当如何防范此类风险？

1. 签约后要及时履约，不要拖延
   合同约定的义务，尤其是产权变更这类关键环节，一定要按约定时间完成。本案中协议明确约定"装修竣工验收后30日内"就要办理产权变更，但某商业公司迟迟不办，埋下了隐患。企业签订合同后，建议设置履约提醒，在关键时间节点前主动履行义务。

2. 产权归属要清晰，不要"代持"他人房产
   本案中，一楼房屋本应属于社区，但公司却将整栋楼包括一楼都登记在自己名下。这种做法风险极大！一旦公司出现债务问题，法院查封公司名下资产时，本不属于公司的财产也会被牵连。企业应严格按约定办理产权登记，属于合作方的房产不要登记在自己名下。

3. 建立长期项目跟踪机制
   对于像建房这样的长期项目，企业要建立专门的跟踪机制，定期检查合同履行情况。本案从签约到纠纷爆发跨度长达十余年，如果企业能定期回顾合同履行情况，很可能在早期就发现问题并解决，避免后续复杂局面。

4. 提前评估潜在风险
   企业在签订合作建房协议时，就应考虑到未来可能发生的各种情况：如果自己将来出现债务问题，合作项目会不会受影响？建议在协议中增加风险防范条款，比如约定特定情况下如何保护合作方的权益，或者设立专门的监管账户等。

5. 遇到问题要主动沟通解决
   本案中，从2010年拿到房产证到2021年法院判决，十多年间双方似乎没有有效沟通解决这个问题。企业遇到合同履行问题时，应主动与对方协商，不要等问题积累成大麻烦。

记住：合同不是签完就完事了，关键在于履行。及时、完整地履行合同义务，是企业防范法律风险最基本也是最有效的方法。尤其涉及房产等重大资产时，更要谨慎处理产权问题，避免因小失大，陷入长期纠纷。