小产权房抵押未登记无效，银行损失优先受偿权-谷城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2019)鄂0625民初1954号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实及判决结果
被告彭某、胡某系夫妻关系。2017年7月28日，原告谷城某登银行有限公司与被告彭某、胡某协商一致签订一份《借款合同》（编号：2017G0103017130309）。合同约定原告谷城某登银行有限公司向被告彭某、胡某发放贷款50000元，期限36个月，借款起止日期为2017年7月28日至2020年7月27日，合同利率为年利率11.9%，还款时间为每季度末20日，按季度付息、到期一次性还本。逾期贷款罚息利率为合同利率的1.5倍，逾期利息罚息利率计算复息等。同日，原告谷城某登银行有限公司与被告彭某、胡某签订一份《最高额抵押合同》，（合同编号：20170103017130309-1）。合同约定被告彭某、胡某以其名下位于谷城县某组的房地产提供最高额抵押担保。同日，原告谷城某登银行有限公司与被告陈某签订一份《最高额保证合同》，（合同编号：20170103017130309-2）。合同约定陈某对彭某、胡某借款合同之债承担最高额连带保证担保责任。合同签订后，2017年7月29日，原告依约向被告彭某、胡某发放了贷款50000元。2017年9月20日至2019年6月24日，被告彭某、胡某依约向原告谷城某登银行有限公司支付利息9783.33元，复息77.44元外，尚欠借款本金50000元及利息4778.07元。之后，因被告未依约支付借款利息，故原告诉至本院。

法院判决结果：彭某、胡某需在10日内偿还谷城某登银行有限公司借款本金50000元及2019年6月25日起的利息、罚息和复利，同时支付此前欠息4778.02元；陈某对上述债务承担连带清偿责任；但驳回银行要求对彭某、胡某名下房产行使抵押权的请求（因抵押物未登记无效），且不支持银行主张的实现债权费用。

三、核心风险提示：小产权房抵押等于“白纸一张”，企业务必核实抵押物合法性
本案看似简单的借款纠纷，实则暴露了一个致命漏洞：银行以为有房产抵押就万无一失，却因抵押物是“小产权房”且未登记，导致优先受偿权彻底落空。法院明确指出，彭某、胡某抵押的房产建在集体土地上，属于小产权房类型，既未取得正规土地使用权，也未在房产部门办理登记手续，因此抵押权压根没“成立”，银行即使告赢了也无法拍卖这套房来收回贷款。

对企业敲响的警钟：

1. 别被“抵押合同”蒙蔽双眼——签了抵押合同不等于高枕无忧！就像买房没过户，房子还是别人的，抵押必须到房产部门“登记”才算数。企业作为贷款方（如银行或供应商），接受房产抵押时，第一件事不是急着签字，而是查清：

   • 该房产是否“大产权”（有正规不动产权证）？
   • 能否在不动产登记中心办理抵押登记？
     小产权房、集体土地房、手续不全的厂房等，一律不能作为有效抵押物，否则合同再漂亮也是废纸。

2. 双重保障≠双重保险——本案中银行还找了陈某做连带担保人，这才挽回部分损失。但担保人也可能跑路或没钱赔！聪明的企业会：

   • 优先选择“大产权”房产抵押（如商品房、工业用地厂房），并立即办理登记；
   • 若必须接受其他担保（如个人保证），要额外核实担保人资产，避免“担保人比借款人还穷”。

3. 自查三步走，风险早预防：

   • 签合同前：要求对方提供房产证原件，登录当地“不动产登记中心官网”查验证件真伪（输入产权号即可验证）；
   • 放款前：亲自陪同到登记窗口办理抵押登记，拿到《他项权利证书》再打款；
   • 日常中：定期抽查已抵押资产状态（如房产是否被查封），别等出事才补救。

记住：法律只保护“登记在册”的权利。企业融资或赊账时，别图省事接受“口头承诺”或“瑕疵抵押”，否则赢了官司也拿不回钱！多花半天时间跑登记处，胜过事后花一年打官司。