一房二卖开发商需赔偿双倍房款-麻城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初3289号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实和判决结果

2018年3月16日，麻城市某甲置业投资有限公司与案外人吴某签订商品房买卖合同，将其开发的位于麻城市某镇某村某商品房某栋某号房屋出售给吴某，价格94万元。2018年7月8日，麻城市某甲置业投资有限公司与王某签订商品房买卖合同，将"小汉口"商品房第某栋某号房屋出售给王某，价格40万元。上述两份合同均加盖某甲置业公司合同专用章。合同签订当日，某甲置业公司给王某出具收据"今收到王某交来13栋106购房款40万元"，该收据加盖某甲置业公司财务专用章，公司工作人员范某燕签名。在某甲置业公司留存的收据记账联上有胡某、李某忠、范某燕签名，并备注"此款直接转李某忠，某甲公司借款"。之后，王某分三次将款项支付给李某忠：2018年7月9日支付30万元，2019年1月27日支付5万元，2020年1月20日支付5万元。合同签订后，某甲置业公司将房屋钥匙交给王某，王某于2019年开始装修,2020年元月入住该房屋，王某居住期间未办理不动产权证。2024年2月案外人吴某找到王某，称吴某已取得该房屋的不动产权证，王某向麻城市公安局报案，公安局认为不符合立案条件，没有立案。案外人吴某于2021年1月26日取得涉案不动产权证。吴某办理涉案房屋不动产登记时提交的资料有房屋买卖合同（合同落款日期为2023年6月8日）和某甲置业公司为吴某出具的委托书（落款日期为2024年1月22日）。胡某是某甲置业公司"小汉口"项目负责人，范某燕是负责会计开票和房产证办理的工作人员。

法院判决：解除王某与麻城市某甲置业投资有限公司签订的商品房买卖合同；麻城市某甲置业投资有限公司返还王某购房款40万元并支付利息（自2024年6月28日起算，按同期贷款市场报价利率计算）；麻城市某甲置业投资有限公司向王某支付赔偿款40万元；驳回王某的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由麻城市某甲置业投资有限公司负担。

三、企业法律风险防范提示

这个案例给我们敲响了警钟：开发商"一房二卖"不仅合同要解除，还要赔偿购房者双倍房款！很多企业可能觉得"一房二卖"只是个小问题，顶多退钱了事，但这个案例明确告诉我们：这种行为可能导致"赔了夫人又折兵"的严重后果。

为什么某甲置业公司要赔双倍房款？因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，开发商"一房二卖"时，购房者可以要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，法院支持了王某要求赔偿一倍购房款40万元的请求，但驳回了再要8万元违约金的请求，因为双倍赔偿已经是对违约的充分惩罚。

特别要注意的是，某甲置业公司辩称"小汉口"项目负责人胡某私自刻制印章，公司不知情，但法院没有采纳这一说法。因为胡某作为项目负责人，范某燕作为公司工作人员，他们对外签订合同、收取房款的行为，代表的是公司行为，而不是个人行为。公司不能以"不知情"、"私自行为"为借口逃避责任。

那么，企业该如何防范这类风险呢？

第一，建立严格的房源管理系统。每个房源必须有唯一编号，销售前要查询确认该房源未被出售或抵押。建议使用电子化管理系统，销售、财务、法务多部门联动，避免信息孤岛。某甲置业公司就是没有管好房源信息，把同一套房子卖了两次。

第二，规范项目负责人权限。企业往往把项目"包干"给负责人，但不能"放任不管"。应当明确项目负责人的权限范围，重大事项（如房屋销售、抵账等）必须经过公司审批。本案中胡某作为项目负责人，公司却对其行为毫不知情，明显管理失控。

第三，印章管理不能马虎。合同章、财务章必须由专人保管，使用要有登记审批。某甲置业公司辩称印章是胡某私刻的，如果公司有严格的印章管理制度，就能避免这种情况，也不会被法院认定为"公司行为"。

第四，债权债务转让要规范。本案中某甲置业公司让王某把房款直接付给李某忠，备注"此款转李某忠，某甲公司借款"，这属于债权转让。企业进行类似操作时，必须有书面协议明确各方权利义务，避免后续纠纷。王某之所以能把钱付给李某忠而不影响购房义务的履行，正是因为有明确的债权转让意思表示。

第五，及时办理产权登记。合同约定交房后90日内要办理产权登记，但某甲置业公司拖了几年没办，给"一房二卖"留下了可乘之机。企业应当按合同约定及时办理产权登记，这是防止纠纷的最好保障。

最后提醒企业：不要心存侥幸！有的开发商觉得"先收钱再说，大不了以后退钱"，但本案表明，"一房二卖"的代价可能是双倍赔偿。诚信经营不仅是道德要求，更是法律底线。企业应当把合规管理放在首位，避免因小失大，最终付出远超预期的代价。