租赁合同必须明确约定续签机制避免长期合作风险-麻城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初3022号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年8月16日，麻城市某某事业发展中心与广州某建筑有限公司麻城分公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁38间商铺，年租金278262元。合同书面约定租赁期限自2020年12月1日起至2022年5月31日止（含6个月免租期），计租时间从2021年6月1日起。但合同第三条特别注明："考虑到装修投入较大，合作期限定10年，合同签订之日起前三年租金不增加，第四年起每年租金在上年度基础上3%递增"。

广州某分公司支付了首年租金和押金38000元，但自2022年6月1日后未再支付租金。租赁期间，房屋出现漏水、管道故障等问题，广州某分公司自行进行了维修，经鉴定维修费用为366303.44元。此外，麻城市政府发布文件，对承租行政事业单位房屋的服务业小微企业有租金减免政策。

麻城市某某事业发展中心起诉要求：解除租赁关系、腾退房屋、支付拖欠租金533335.50元及违约金、支付物业费62270.88元。

法院判决：租赁合同继续履行；广州某分公司支付租金314510.92元（已扣除7个月政策减免租金和维修费用）；支付物业费62270.88元；驳回其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示

这个案例看似是简单的"欠租纠纷"，实则暴露了企业在长期租赁合作中最容易忽视的关键风险：合同条款表述不清导致长期合作失去保障。

案件的核心问题：双方在合同中既约定了两年的固定期限，又提到"合作期限定10年"，造成理解分歧。广州某分公司投入大量资金装修和维修后，合同到期却面临解约风险；而麻城市某某事业发展中心则因未及时处理房屋质量问题，失去了主张违约金的机会。法院最终认定这是一个"两年一续签式延展至十年"的长期租赁关系，不宜解除，但双方都付出了本可避免的代价。

对企业的重要警示：

1. 长期合作必须有明确的"法律外壳"

本案中最大的教训是：口头说"我们合作10年"，但合同只签2年，等于把长期承诺暴露在法律风险中。很多企业老板认为"关系好不用太较真"，结果一旦发生纠纷，口头承诺在法庭上毫无价值。

正确做法：

• 签订合同时，如果计划长期合作，务必在合同中明确约定总期限和续签机制
• 例如："本合同有效期10年，每2年为一个计租周期，期满前60日双方无书面异议则自动续期"
• 避免使用"合作期限定10年"这类模糊表述，应写明具体起止日期和续签条件

2. 房屋维修不是"你修我扣钱"那么简单

广州某分公司自行维修后主张抵扣租金，法院虽然支持了已鉴定的维修费用，但明确表示"未鉴定部分可在后续履行中协商解决"。这意味着大量自行维修费用可能无法获得认可。

正确做法：

• 在租赁合同中必须明确约定：
  • 哪些维修由谁负责（如"屋面漏水由出租方负责，日常维护由承租方负责"）
  • 维修申请流程（如"发现问题后3日内书面通知出租方"）
  • 维修费用确认机制（如"出租方应在5日内现场确认，逾期视为认可"）
• 保留完整证据：维修前照片、报价单、发票、沟通记录等
• 未经出租方确认的维修，很难获得费用抵扣支持

3. 政策红利要主动"伸手接住"

麻城市政府发布了疫情期间租金减免政策，但广州某分公司直到诉讼中才提出，差点错过机会。很多企业不了解政策，或虽了解却未及时主张权利，白白损失本可减免的费用。

正确做法：

• 安排专人定期关注政府官网、行业群发布的惠企政策
• 符合条件时，立即向出租方提交书面减免申请
• 保留政策文件原件、申请记录和对方签收证明
• 在支付租金时，明确标注"已扣除政策减免X个月租金"

4. 合同到期后"不说话"就是最大风险

合同期满后，双方既没续签也没退房，形成"事实租赁关系"。这种状态下，双方权利义务极不明确，一旦发生纠纷，企业往往陷入被动。

正确做法：

• 建立合同到期预警机制（提前3个月提醒）
• 到期前必须做出明确选择：
  • 如续签，立即签订新合同
  • 如不续签，书面通知对方腾退时间
  • 如需过渡期，签订短期过渡协议
• 切勿让合同"自动延续"而没有任何书面约定

5. 对方也有错≠你就可以不守约

法院认为：出租方未及时维修房屋，承租方未积极续签和缴纳租金，双方均有过错，故互相免除违约责任。这意味着，即使对方先违约，你也不能理直气壮地不履行自己的义务。

正确做法：

• 发现对方违约时，立即书面催告（微信、邮件都算）
• 继续履行自己的合同义务，同时保留索赔权利
• 例如：对方房屋质量问题，你应先支付租金，再另行主张维修费用
• 所有沟通都要留存证据，避免"说不清"

给企业的实操锦囊：

• 签约前找专业人员审核：500元的律师费可能避免50万元的损失
• 长期合同采用"主合同+年度确认书"模式：既保障长期合作，又明确各阶段细节
• 建立合同档案：把合同、付款记录、沟通记录按时间顺序整理成册
• 每季度检查合同履行情况：及时发现苗头性问题

合同不是签完就放抽屉的废纸，而是企业经营的安全带。本案中，如果双方在签约时多花一小时明确续签机制，就能避免后续的诉讼纠纷和2000多万元的维修损失。企业要记住：商业信任需要法律保障，口头承诺不如白纸黑字。每一次模糊的约定，都是在给未来的纠纷埋下种子。