建设工程未经法定验收程序不得交付使用-无为建设工程合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程合同纠纷
案号：(2022)皖0225民初2342号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2011年5月2日，无为方某公司与南昌某建公司签订《建设工程施工合同》，合同约定无为方某公司将"通江花园1#、2#、4#、6#楼"的"桩基、土建、水电"发包给南昌某建公司施工；合同工期为390天，合同价款为590万元。2011年8月12日，无为方某公司与南昌某建公司签订《建设工程施工合同》，合同约定无为方某公司将"通江花园3#、5#、7#、8#、9#楼及车库（地下室）"的"桩基、土建、水电"发包给南昌某建公司施工；合同工期为390天，合同价款为1448万元。在南昌某建公司施工过程中，由于无为方某公司发生债务纠纷，导致通江花园工程处于停滞状态。2013年8月11日，甲方（张某及第三人吴某）与乙方（无为方某公司、无为方某公司法定代表人邢某、无为通江加油站）签订《无为通江花园1-9号楼续建托管协议》，该托管协议主要内容为：在甲方组织施工过程中，任何人不得干涉阻碍施工，从甲方接受托管之日起，该项目围墙内的所有设施及产权由甲方管理，乙方不得干涉，包括房产部门备案的房屋销售尾款，甲方自立账户、自主管理，乙方在本协议生效前签订的51套房屋销售合同，甲方予以确认（已备案于房管部门），但销售尾款由甲方接收，乙方已销售或抵债的67套房屋（未经房管部门备案），甲方只认可47套房屋，其他20套房屋由乙方自己收回，乙方必须收回其合同及其销售发票，并无偿交给甲方持有，由甲方支配管理或销售，自甲方接管该项目起，该项目的产权属于甲方，在甲方把投入的资金、成本、利息及固定回报全部收回后，剩余的交还给乙方。2013年8月11日，无为方某公司还出具"授权委托书"，内容为："我无为方某公司开发的无为县通江花园项目因自身债务纠纷及其他原因导致停建，为化解债务纠纷，盘活我公司资产，我公司已将该项目委托给张某、吴某代管。为便于张某、吴某行使权利和履行义务，现特将公司的公章、法定代表人印鉴以及公司的其它印章交付给张某、吴某，授权张某、吴某管理和使用，期限至通江花园项目的房产销售或处置完毕时止。特此授权"。2013年8月11日，无为方某公司还出具"授权委托书"，内容为："我无为方某公司开发的无为县通江花园项目因自身债务纠纷及其它原因导致停建，现已将该项目委托给无为建某公司恢复施工。为便于无为建某公司顺利施工和尽快竣工，特授权黄飞对该项目隐蔽工程的工程量和增加工程的工程量进行签证，作为公司将来与无为建某公司进行最终决算的依据，授权期限至本项目竣工之日止。特此授权"。2013年9月18日，无为方某公司（甲方）与无为建某公司（乙方）签订《关于续建通江花园1-9号楼工程的施工合同》，合同签订后，无为建某公司按合同的约定，完成了施工任务。

法院判决结果：驳回原告无为方某公司的诉讼请求，案件受理费由原告全部负担。

三、案例的核心观点与法律风险提示

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：建设工程必须经过法定竣工验收程序，经验收合格后才能交付使用，否则即使房子已经盖好、住户已经入住，从法律上来说仍然是不能交付的。

很多企业老板可能认为，房子都建好了，老百姓也住进去了，为什么还不能算交付？为什么不能要求施工方交资料？但法律上不是这么算的。根据《建筑法》规定，建筑工程必须"符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书"，经验收合格后，才能交付使用。就像我们买车要先上牌检验一样，房子也要先通过验收才能"上路"。

企业应当注意以下法律风险：

1. 不能因"实际使用"代替"法律交付"
   本案中，虽然通江花园已有住户入住，但因未完成法定竣工验收程序，法院认为不符合交付条件。很多企业急于回笼资金，房子一建成就让业主入住，却忽略了验收程序。这样做看似"省事"，实则埋下大隐患：一旦发生质量问题，企业将承担全部责任，还可能面临行政处罚。

2. 建设单位是验收组织者，不能当"甩手掌柜"
   根据规定，工程竣工后应由建设单位（就是开发商）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行验收。本案中，无为方某公司作为建设单位，本应主动组织验收，却反过来要求施工单位交付未经验收的工程，最终自食其果。企业要牢记：你是"总指挥"，不能把验收责任推给施工方。

3. 委托管理要谨慎，避免"权责混乱"
   本案中，无为方某公司先是将项目委托给南昌某建公司，停工后又委托给张某、吴某，还把公章都交出去了，最后又和无为建某公司签合同。几方权利义务不清，导致工程资料该由谁负责都不明确。企业在委托第三方管理项目时，一定要明确委托范围、期限和各方责任，避免出现"多头管理、互相推诿"的局面。

4. 合同中要明确验收条款
   本案合同中虽然详细约定了施工内容和结算方式，但对竣工验收程序约定不明。建议企业在签订建设工程合同时，专门设置"竣工验收"条款，明确约定：由谁组织验收、各方配合义务、资料移交时间节点、验收不合格的处理方式等，让每个环节都有章可循。

5. 工程资料要全程规范管理
   竣工验收资料是办理产权证的前提，也是日后维修、改造的重要依据。企业应在施工过程中就建立资料收集制度，安排专人负责，确保从开工到竣工的每道工序都有完整记录，避免因资料缺失导致无法验收。

最后提醒：
房子不是普通商品，关系到千家万户的生命安全。国家规定竣工验收程序，就是为了把好质量关。企业不能为了赶工期、回笼资金而跳过这道"安全阀"。建议企业在项目开发过程中，提前与住建部门沟通验收要求，在施工后期就着手准备验收资料，确保项目建成后能及时通过验收，既保障群众安全，也保护企业自身权益。记住：慢一点验收，快一点安心；快一点交付，慢一点后悔。