开发商要求更换车位但最终不影响使用不能解除合同-桐城合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2021)皖0881民初6136号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年2月16日,原、被告签订一份车位有偿使用协议，约定：被告将凤凰山庄地下室223号车位有偿提供给原告使用,有偿使用费总额为5万元；使用期限为20年，自2020年7月31日至2040年7月31日；期限届满后，在原告不违反协议的前提下，被告同意免费将车位的使用年限延至2082年8月15日。上述协议签订后，原告向被告支付了5万元，被告向原告开具了发票。因凤凰山庄小区业主向消防部门投诉地下室车位影响安全，相关部门出具专家意见书，要求被告进行整改。之后，被告桐城某嘉置业有限公司委托设计单位对小区地下室车位进行重新规划。2021年8月23日，被告在小区内张贴公告，要求包括原告223号车位在内的17个车位的业主在2020年9月30日前到凤凰山庄二期销售部办理车位变更手续。被告发布公告后，上述业主未与被告办理车位变更手续，设计单位重新作出设计变更，取消了部分空余车位，避开已使用的车位，最终设计方案不再涉及到原告使用的车位，原告仍可继续使用223号车位。2021年12月8日，原告叶某以被告发布公告要求原告更换车位，被告行为构成严重违约为由，向法院提起诉讼，要求解除涉案车位有偿使用协议。

法院经过审理后认为，原告所使用的车位未被取消，位置也未发生改变，双方约定的租赁物仍属于适租状态，原告可继续使用。同时，原告主张车位离消防通道太近但未提供相关主管部门的认定意见。最终，法院驳回了原告叶某的全部诉讼请求，案件受理费由原告承担。

三、案例的核心观点与法律风险防范提示

这个案例告诉我们：企业因安全整改发布车位变更公告，但最终没有实际影响到业主正常使用车位的，不构成根本违约，业主不能因此要求解除合同、退还费用。

对企业来说，这个案例揭示了几个关键风险点，我们可以从中学到如何更好地防范类似风险：

1. "有偿使用"不等于"买卖"，合同性质要写清楚
很多开发商为了避免产权问题，会将车位"买卖"写成"有偿使用"或"租赁"。本案中，虽然原告声称是"买卖"，但法院根据协议内容认定为租赁关系。这对企业是个利好，但也提醒我们：合同中必须明确约定是"租赁"还是"买卖"，不能含糊其辞。如果是长期租赁（超过20年），要特别注意表述方式，避免被认定为变相买卖而产生纠纷。建议企业在起草合同时，明确写明"本协议为租赁合同"，并详细约定租赁期限、续租条件等，避免模棱两可的表述。

2. 发布整改公告要谨慎，避免引发群体纠纷
本案中，开发商因消防投诉需要整改，发布了要求更换车位的公告，结果引发了业主诉讼。企业在面临类似情况时，应当：

• 公告前先确认具体哪些车位受影响，避免"一刀切"式通知
• 在公告中明确说明"最终方案可能调整，以最终实施为准"
• 及时跟进整改进展，如方案调整后不再影响某些车位，应立即发布补充说明
• 保留好所有沟通记录和设计变更文件，作为日后可能的证据

3. 业主投诉消防安全问题，企业要及时取得官方认定
原告声称车位离消防通道只有40公分，违反法律规定，但因没有消防部门的正式认定而败诉。这提醒企业：当业主提出类似质疑时，不要轻视，也不要自行判断，而应：

• 主动联系消防、住建等主管部门进行现场查验
• 获取书面整改意见或验收合格证明
• 如果确实存在问题，按专业意见整改；如果不存在问题，也应取得"符合规范"的书面确认
  这样既能保护业主安全，也能为企业提供有力证据，避免被随意指控违规。

4. 整改过程中要保留完整证据链
本案中，开发商能胜诉的关键是证明了"最终设计方案不再涉及到原告使用的车位"。企业在进行任何整改时都应：

• 保存好原始设计图、投诉材料、专家意见
• 留存每次设计方案变更的过程文件
• 对最终实施结果进行确认记录
  这些材料在发生纠纷时就是"护身符"，能清晰展示企业始终在积极解决问题，而非故意违约。

5. 避免"名为租赁实为买卖"的法律陷阱
很多企业为了规避车位产权限制，会采用"长期租赁+到期自动续期"的方式，但这种操作可能被认定为变相买卖。建议企业：

• 租赁期限严格控制在20年以内（民法典规定租赁最长期限为20年）
• 不要承诺"永久使用"或"产权式租赁"
• 明确约定到期后需重新协商条款，避免自动续期到不合理年限
  这样虽然看似"吃亏"，实则避免了更大的法律风险。

总结来说，企业在处理类似车位、商铺等长期使用权问题时，关键是要做到"约定明确、整改专业、沟通及时、证据完整"。遇到业主投诉或监管部门要求整改时，不要慌张发布笼统公告，而应先摸清情况、取得专业意见后再行动。毕竟，一个处理不当的小问题，可能演变成几十个业主的集体诉讼，给企业带来远超整改成本的损失。