企业借款不还，抵押房产将被拍卖变现 - 天长金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)皖1181民初5480号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年5月26日，安徽天长某行股份有限公司与丁某、叶某签订了《个人借款合同》和《最高额抵押合同》。合同约定，丁某向安徽天长某行股份有限公司借款190,000元，叶某为共同借款人，借款期限从2020年5月26日至2021年5月26日，贷款年利率为7.4%，到期未还罚息率为贷款利率上浮50%，结息方式为利随本清。丁某、叶某以其所有的位于天长市的房地产作抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订当日，安徽天长某行股份有限公司将190,000元转入丁某账户。之后，丁某、叶某一直未按合同约定履行还款义务。

法院判决：丁某、叶某需在30日内偿还借款本金190,000元及利息（截至2021年9月30日利息为21,695.35元；之后按年利率11.1%计算至还清之日）。若两人未能还款，安徽天长某行股份有限公司有权申请拍卖、变卖抵押房产，所得款项优先用于偿还贷款。

三、核心观点及风险提示

核心观点：企业或个人借款后若不按时还款，抵押的房产等资产将被银行直接拍卖变现，用来抵债——这不是警告，而是法律明文规定的强制措施。

这个案例看似是个人借款纠纷，但对企业风险防范极具警示意义。许多企业主认为“抵押物只是走个形式，还不上钱也能慢慢商量”，但法院判决清晰表明：一旦合同约定的还款日到期，银行无需再通知或催促，就能直接申请拍卖抵押物。 本案中，丁某、叶某仅因逾期4个月未还款，就面临房产被拍卖的风险，最终不仅损失本金利息，还可能失去赖以生存的资产。

对企业来说，以下风险必须警惕：

1. “拖延还款”等于“主动放弃资产”
   借款合同中的还款日期、利率、罚息条款都是“硬性红线”。像本案中“逾期罚息上浮50%”（年利率从7.4%跳至11.1%），短短几个月就产生高额额外费用。更严重的是，银行一旦启动法律程序，企业将失去谈判主动权——法院会直接支持银行拍卖抵押物，根本不会给“宽限期”。
   企业应对： 每笔借款都要在财务计划中预留“还款缓冲期”，避免因现金流紧张错过还款日。若真遇困难，务必在到期前主动联系银行协商，而非等收到法院传票。

2. 抵押物≠企业资产“保险箱”，而是“定时炸弹”
   很多企业主用厂房、设备作抵押时觉得“反正东西还在自己手里”，却忽略了：只要签了抵押合同并登记，这些资产就不再是完全属于你的了。 本案中，丁某、叶某的房产虽未被银行占用，但一旦违约，银行可跳过协商直接申请拍卖。对企业而言，抵押的核心厂房或办公楼一旦被处置，可能直接导致停业。
   企业应对：

   • 借款前问自己：“如果明天必须卖掉这个抵押物还债，企业还能运转吗？”
   • 优先选择信用贷款（无需抵押），必须抵押时，避免押上“命脉资产”（如唯一生产基地）。

3. “共同借款人”责任比想象中更重
   本案中叶某作为“共同借款人”，即使没直接用钱，也要和丁某一起承担还款责任。现实中，不少企业让员工、亲属挂名借款，以为只是“帮个忙”，但法院会认定：签字即代表你愿为债务兜底，银行可同时追索多人资产。
   企业应对：

   • 杜绝让无关人员挂名借款，内部借款必须明确书面约定责任分担。
   • 要求所有签署人清楚阅读合同条款，避免“稀里糊涂”背上债务。

关键提醒： 银行起诉后，企业再想“补救”几乎不可能。本案被告因未出庭应诉，直接导致法院全额支持银行诉求。企业收到催款函或法院传票时，第一反应不该是“等一等”，而是立刻核实债务、准备还款或协商方案——沉默只会加速资产流失。

借款是经营常见手段，但签下合同那一刻，就等于把“还款”和“抵押物处置权”交给了银行。企业主务必牢记：守约不是道德问题，而是生存底线。 每次用资产作抵押前，请先想清楚——你能否承受明天就失去它的代价？