开发商以疫情为由逾期交房必须提供充分证据否则须担责 - 太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖12民终5753号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实及法院判决结果

2020年6月18日，陈某与太和县某建置地有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈某购买该公司建设的某建·公园里15号楼7层701号房屋一套，房屋总价款为88万元。合同约定，该公司于2021年12月31日前向陈某交付该房屋；逾期交房时，按日支付房屋总价款万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。陈某在庭审中陈述其于2022年4月底收房。另查明，涉案项目综合查验合格时间为2022年4月28日；对于太和县某点工程建设管理中心某重中心〔2020〕37号《关于新冠肺炎疫情防控导致工期延误的通知》载明的内容予以确认。

法院判决：一审判决太和县某建置地有限公司向陈某支付逾期交房违约金7744元；二审驳回该公司上诉，维持原判。简单说，开发商因逾期交房被判赔7700多元，理由是其未能充分证明疫情对工期的实际影响天数，且合同中限制违约金的条款被认定无效。

三、核心观点：企业如何防范此类法律风险

这个案子看似简单，却给企业敲响了警钟——遇到疫情等突发情况时，不能简单甩锅“不可抗力”就免责！法院明确告诉我们：企业想用疫情当“挡箭牌”延迟履约，必须拿出“铁证”，否则照样要赔钱。具体来说，企业要注意三点：

1. 别以为“疫情”二字就能免责，证据要具体、扎实
开发商在法庭上说：“疫情期间停工85天，属于不可抗力，不该赔钱。”结果呢？法院根本不买账！为什么？因为他们只提供了一份社区证明，既没写明具体停工天数，也没负责人签字，连基本证据格式都不符合。更关键的是，社区证明和政府通告对不上号（比如政府通告说停工30天，他们却说85天），显得很随意。
企业该怎么做？

• 平时就建立“风险日志”：一旦遇到疫情、洪水等突发情况，立刻记录停工起止时间、影响范围（比如哪几天完全不能施工、哪部分工程受阻），并附上政府通告、现场照片、监理报告等证据。
• 别偷懒用“大概天数”：像本案中，政府文件明确写了“疫情影响统一延期30天”，企业却想多扣55天，这明显站不住脚。该是多少就是多少，别夸大。

2. 合同里的“霸王条款”可能无效，别自作聪明设上限
开发商在合同里加了一句：“违约金最多赔房款的千分之五。”乍一看很划算，但法院直接判它无效！为什么？因为这是开发商提前印好的格式合同，面对所有买房人统一使用，根本没和买家商量过。法律认为这属于“不公平条款”，尤其当它让买家损失远大于赔偿时（比如本案中，买家实际损失1万多元，但条款限制只能赔4400元），企业想靠它省钱，反而可能惹上更大麻烦。
企业该怎么做？

• 别在合同里“埋雷”：如果真想设违约金上限，必须和对方单独协商，并写清楚“经双方同意”。比如可以加一句：“双方确认，因不可抗力导致的违约金不超过总房款的千分之五”，并让对方签字确认。
• 用合理条款保护自己：与其设上限，不如约定“按实际损失计算”，这样既合法又显诚信。

3. 交房条件别玩文字游戏，以政府验收为准
开发商辩称：“我们3月底就通知交房了，是买家自己没来拿钥匙。”但法院查实，房子直到4月28日才通过政府综合查验，这才是真正“符合交付条件”的日子。合同里白纸黑字写着“房屋需经验收合格”，企业不能自己说行就行。
企业该怎么做？

• 交房前先“过政府关”：别急着通知业主收房，必须拿到住建部门的验收合格文件（比如本案的“综合查验备案”）。这是硬指标，缺了它就算业主签字收房，日后也可能被翻旧账。
• 沟通要留痕：通知交房时，用邮政快递+短信双重确认，并保存好回执。万一纠纷，这就是你尽责的证明。

总结一句：风险来临时，企业拼的是证据和诚信，不是嘴皮子。 平时多花10分钟整理停工记录，签合同时多一句协商，就能避免事后赔钱又丢口碑。记住，法律不保护“我以为”，只保护“我证明”——这不仅是省钱的妙招，更是企业长治久安的根基。