租赁合同公司盖章即为适格主体，单方解约需充分证据-太和租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)皖12民终697号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

太和县某饮服务有限责任公司在太和县某镇某路有住房。胡某亮作为甲方、何某作为乙方于2021年10月20日签订《租赁合同》一份，合同约定：何某租赁甲方位于太和县某道西侧从楼房南头数第二、三间，租赁期限五年，自2021年10月26日至2026年10月26日，两间共租金为56000元，租金随行就市，每年提前2月付清房租，合同亦约定了其他事项。在合同甲方的落款处，既有胡某亮签字，又有太和县某饮服务有限责任公司的盖章；何某在合同乙方处签字。合同签订后，何某支付了56000元租金，胡某亮在合同签订当日向何某交付了案涉房屋。后何某在案涉房屋安装了门，门钥匙截至太和县某饮服务有限责任公司起诉时一直在何某手中。

一审法院判决：解除太和县某饮服务有限责任公司与何某签订的《租赁合同》；何某返还案涉房屋；何某支付2022年10月27日至2023年8月26日期间的租金46667元；驳回太和县某饮服务有限责任公司其他诉讼请求。何某不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点：企业如何防范租赁合同中的法律风险

这个案子告诉我们，企业在签订和履行租赁合同时，有几个关键风险点必须重视，否则可能吃大亏。

风险点一：合同主体不清晰，容易引发诉讼资格争议

本案中，何某认为合同是和胡某亮个人签订的，不是和公司签订的，所以公司没有资格告他。但法院认为，虽然合同是胡某亮签字的，但公司也在合同上盖章了，就代表公司认可这个合同，公司当然可以作为原告起诉。

企业防范建议：

• 签订合同时，一定要明确主体。如果是公司行为，必须由法定代表人签字并加盖公司公章，避免只有员工个人签字的情况。
• 如果由员工代签，务必在合同中注明"代表某某公司"，并加盖公司公章，这样就不会产生主体争议。
• 别图省事只让员工签字不盖章，也别只盖章不明确授权，这两种情况都容易引发纠纷。

风险点二：单方面想解除合同，光"嘴上说"不行，必须留证据

何某说他在2022年9月就通知房东不租了，还搬走了，但法院没采信他的说法。为什么？因为他拿不出证据证明自己通知过房东。而且，房子的钥匙还在他手里，说明房子实际上还在他控制下。

企业防范建议：

• 作为承租方：如果你确实要提前解约，一定要用书面形式（比如微信、短信、邮件、正式函件）通知房东，并保留好证据。口头通知很容易"说不清"。
• 作为出租方：如果对方要解约，要明确书面确认是否同意解除合同。不要光听对方说"不租了"就以为没事了，必须收到对方交还房屋的确认。
• 重要原则：谁主张，谁举证。你说你通知解约了，就得拿出证据；你说对方没交还房屋，就要证明房屋还在对方控制下。

风险点三："随行就市"这种模糊条款可能不保险

合同里写了"租金随行就市"，何某认为疫情后应该降低租金，但法院还是按第一年的56000元标准判了。为什么？因为"随行就市"太模糊了，没有具体标准，何某又拿不出证据证明市场租金确实降低了。

企业防范建议：

• 签订合同时，尽量避免使用"随行就市"、"另行协商"这种模糊表述。
• 如果确实要约定浮动租金，必须写清楚计算标准，比如"第二年租金在上一年基础上上涨5%"，或"参照当地同类房屋平均租金水平"。
• 对于可能受外部因素（如疫情）影响的条款，提前约定特殊情况下的处理方式，比如"如遇重大公共卫生事件，双方可协商调整租金"。

风险点四：发现对方违约，拖着不处理会扩大损失

法院认为，出租方在2022年8月就该知道何某没交第二年租金（因为合同约定提前两个月付），但直到2023年10月才起诉，所以2023年8月以后的租金算是出租方自己扩大的损失，法院不支持。

企业防范建议：

• 一旦发现对方违约（比如没按时交租），要立即采取行动：先书面催告，催告无果后及时发解除合同通知，尽快收回房屋。
• 不要因为"不好意思"或"想再等等"而拖延，时间拖得越久，你可能损失越大，而且法院可能认为这部分损失是你自己造成的。
• 建立合同履行监控机制，比如设置租金到期前提醒，避免错过主张权利的时间。

总结提醒：

租赁合同看似简单，但处处是"坑"。企业无论是出租还是承租，都要记住：

1. 主体要明确——公司行为必须公司盖章确认
2. 解约要留证——口头通知不作数，书面证据才可靠
3. 条款要具体——模糊表述等于没约定
4. 维权要及时——拖延处理损失可能自己担

签合同前多花1小时把条款写清楚，胜过事后花1年打官司。毕竟，法律不保护躺在权利上睡觉的人，企业要主动管理好自己的合同风险。