租赁合同到期不续签还继续住？出租方有权解约收房！-太和房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初4430号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年11月29日，太和某建投管理有限公司（甲方）与陈某（乙方）签订《太和县保障性住房租赁合同》，约定：甲方将太和县某小区某栋某室房屋（建筑面积58.76平方米）出租给乙方，租赁期5年（2017年11月29日至2022年11月29日），租金标准3.5元/平方米/月，年租金2468元。合同约定若乙方累计3个月以上拖欠租金，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方需按租金标准2倍支付违约金。2023年6月26日，太和县住建局等部门发布公告，将公租房租金标准调整为6元/平方米/月，自2023年7月1日起执行。陈某仅支付了2021年租金2468元，此后长期拖欠租金。租赁期满后，双方未签新合同，但陈某继续占用房屋。

法院最终判决：

1. 陈某支付太和某建投管理有限公司欠租7786元及利息（自2025年2月24日起按年利率3.1%计算）；
2. 双方租赁合同解除，陈某7日内腾退房屋；
3. 驳回太和某建投管理有限公司要求支付违约金的请求。

三、企业如何防范这类法律风险？

1. 合同到期不处理=埋下"定时炸弹"
本案中，5年租期2022年11月就到期了，但公司既没和陈某签新合同，也没收回房子，导致形成"不定期租赁"。法律上这等于随时可能被对方退租，但更危险的是——只要对方拖欠租金超3个月，您就能立刻解约收房（本案拖欠1年多，公司完全有权解约）。
✅ 企业行动建议：

• 建立合同到期预警系统（提前3个月自动提醒）；
• 到期前书面通知承租人：要么签新合同，要么搬走，必须留痕（微信、邮寄都行，别只口头说）。

2. 租金调整要"白纸黑字"确认，别等法院来认定
公司主张2023年7月后租金涨到6元/平方米，但合同里只写了"政策调整后按新标准执行"。法院最终支持了涨价，是因为陈某继续住房子等于默认接受——但这太冒险了！如果对方狡辩"不知道涨价"，您可能败诉。
✅ 企业行动建议：

• 在合同里写明："租金调整以政府公告为准，公告发布后7日内承租人未书面反对即视为同意"；
• 涨价时务必书面通知对方签字确认（哪怕发个短信让回复"收到"也行）。

3. 拖欠租金别"养虎为患"，3个月是生死线
合同明明约定"拖欠3个月以上可解约"，但公司等到拖欠1年多才起诉。拖得越久，损失越大：本案欠租本应7799元，法院只认7786元（因起算日差1天）；更亏的是，法院认为"利息已够补偿损失"，直接驳回了8000多元违约金！
✅ 企业行动建议：

• 设定"拖欠60天"自动触发催收流程（发书面催款函+电话录音）；
• 拖欠满3个月当天就发《解约通知书》，别给对方拖延机会——早行动才能多拿违约金。

4. 保障房有特殊性，违约金别设太高
公司主张8461元违约金（相当于2倍年租金），但法院没支持，理由很实在："保障房是政府惠民工程，付了利息就够补偿损失了"。普通商业租赁可以设高额违约金，但政策性项目要适可而止。
✅ 企业行动建议：

• 政策性项目（如公租房、人才公寓）违约金建议设为"1倍月租金"；
• 普通商业租赁可设"2倍月租金"，但必须和利息条款分开写（例："违约金不包含利息损失"），避免法院认为重复索赔。

最后划重点：企业管房子就像管果园——合同到期不摘果（不处理合同），果子（租金）被偷不报警（不催租），最后烂在树上（损失扩大）只能自己吞。定期"修剪合同枝丫"，比事后打官司省10倍力气！
（注：文中"太和某建投管理有限公司"为"太和县某某建设投资管理有限公司"化名，"陈某"为"陈某某"化名）