租赁房屋务必核实产权归属，避免卷入侵权赔偿风险-宁国财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：
财产损害赔偿纠纷
案号：
(2022)皖18民终1854号
审理法院：
安徽省宣城市中级人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实：
百某荣公司于2000年2月25日设立，在宁国市中溪镇三元村石牌组自建厂房。2004年4月11日，百某荣公司取得房地产权证（权证字号：房地权宁字第5××2号）。2011年11月1日，百某荣公司委托石牌村民组村民陈某斌等人对外出租厂房和场地，出租期限一年。2011年12月17日，陈某斌等人与中某公司签订厂房租赁合同，将“厂房两幢、锅炉房一幢，前后大门口之间水泥路以东所有的厂房厂地”出租给中某公司，租期一年，自2011年12月18日起至2012年12月18日止。期满后，宁某村第三村民组与中某公司签订厂房租赁合同，将厂房及有关土地继续出租给中某公司。中某公司向宁某村第三村民组支付了租金。百某荣公司因欠付宁某村第三村民组部分村民工程款，于2011年11月1日委托村民陈某斌等人出租案涉房屋，所收租金8万元用于清偿工程欠款。合同到期后，百某荣公司从案涉项目撤离，因建房征地补偿款尚未结清，宁某村第三村民组村民多次向政府部门信访投诉。为化解矛盾，宁国市中溪镇政府组织协调，后确定由宁某村第三村民组与中某公司签订租赁合同，所收租金由宁某村第三村民组自行支配。2020年8月4日，百某荣公司、章某以中某公司未向其支付租金为由，诉至法院。

判决结果：
一审法院判令中某公司和宁某村第三村民组连带赔偿百某荣公司房屋租金损失49万余元。但二审法院改判：撤销一审判决，仅由宁某村第三村民组赔偿百某荣公司49万余元，中某公司无需承担任何责任。

三、核心观点与企业风险防范指南

案件的核心教训：
企业租用房屋时，如果没查清“房东”是否有合法权利，可能被卷入侵权赔偿纠纷。但本案的特殊之处在于：中某公司因在政府协调下善意承租，且无主观过错，最终免责；而擅自出租他人房屋的村民组，却要独自承担赔偿责任。
简单说：租房子不是“给钱就行”，必须确认“房东”是不是真房东！否则，钱可能白付，还可能被告上法庭。

为什么中某公司能免责？关键三点：

1. 无主观过错：中某公司续租时，百某荣公司已失联多年，村民组在镇政府协调下出租房屋，企业有理由相信出租方有权处置。
2. 政府协调背书：中溪镇政府为化解村民补偿纠纷，明确同意村民组收取租金，企业基于此签订合同属合理信赖。
3. 租金用途透明：租金直接用于支付村民补偿款（如医保费），非村民组私吞，企业无侵占故意。

为什么村民组要赔钱？
村民组明知厂房属于百某荣公司，却擅自出租并收租，侵犯了他人财产权。即使百某荣公司欠村民补偿款，也不能私自“以租抵债”——这就像邻居欠你钱，你不能直接开走他家的车抵债一样！

给企业的风险防范实操建议：

1. 签约前必做“产权体检”

   • 查房产证：要求出租方出示《不动产权证书》，核对房屋坐落、面积、所有权人是否与合同一致。
   • 查授权书：若出租方是代理人（如本案的陈某斌），必须查验百某荣公司盖章的授权委托书，并电话核实真伪。
   • 小技巧：登录当地“政务服务网”，用房屋地址查产权状态（免费！），避免遇到“证照造假”。

2. 警惕“政府协调”陷阱

   • 本案中政府协调是企业免责关键，但企业仍需：
     • 保留协调会议纪要、书面通知等证据；
     • 要求政府在协议中注明“出租行为经所有权人同意”（哪怕口头同意也要录音）。
   • 注意：政府协调≠法律授权！若协调内容违法（如本案村民组无权出租），企业仍可能担责。

3. 租金支付必须“对准真房东”

   • 本案中某公司把租金付给村民组，看似合理，但因村民组无权收租，导致前期租金白付。
   • 正确做法：
     • 租金只付给产权证上的所有权人；
     • 若需付给第三方（如抵工程款），必须取得所有权人书面同意，并注明“此款抵扣XX债务”。

4. 作为房东，别当“甩手掌柜”

   • 百某荣公司失联7年才主张权利，导致损失扩大。企业若出租房屋：
     • 每年至少核查一次房屋使用情况；
     • 合同到期前3个月主动联系承租方续签；
     • 发现房屋被转租或强占，立即发函警告并报警。
   • 提醒：法律不保护“躺在权利上睡觉的人”！超3年未主张权利，法院可能不支持早期损失（如本案2017年之前的租金未获赔偿）。

一句话总结：租房子前多花1小时查产权，能省下几十万赔偿金！企业无论是当房东还是租客，都要牢记：“钱可以晚付，证不能不查”——这是避免侵权纠纷的黄金法则。