物业断电管理需合规但企业务必留存损失证据 - 南陵排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：排除妨害纠纷
案号：(2021)皖0223民初1579号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实及判决结果
芜湖丰某物业管理有限公司南陵分公司是芜湖丰某物业管理有限公司在南陵县成立的分公司，负责城东生活广场农贸市场的物业管理。原告黄某在南陵县经营食品生意，2020年7月2日注册了经营光禽、生肉、冻品零售的营业执照。黄某称自己在2020年11月13日进了一批牛羊肉准备销售，当日上午10时许，芜湖丰某物业管理有限公司南陵分公司工作人员带工商部门人员到其商铺（2-145号），要求摘除经营招牌，黄某拒绝后，11时许发现店铺被停电。她立即短信告知工作人员徐某耀“冰柜有两百斤牛肉，你看着办”，但物业未恢复供电。停电从2020年11月13日持续到2021年1月17日，期间牛羊肉一直存放在冰柜内。2020年11月19日，黄某到信访局登记投诉，称11月13日停电造成损失，期间报过警，但物业未送电；11月14日短暂送电后，11月19日又再次停电。

被告辩称，市场管理公约已在农贸市场入口处张贴，明确规定2-145号商铺不得经营水产、禽类、热鲜肉等生鲜产品（该公约是政府“划行规市”要求的一部分）；黄某在2020年11月12日前曾找物业副经理要求经营牛羊肉被拒，物业已于11月12日和18日两次下发整改通知；实际停电仅发生在11月18日，每次约3小时，且黄某另有两个店铺可接电使用。黄某则称自己不是一手房主，不知经营限制，且物业强某贵曾明确拒绝其经营要求。黄某自行统计损失：牛肉280斤（42元/斤）、羊肉78斤（38元/斤），总计14724元，并提供了短信截图和冰柜内冻肉照片作为证据。

法院判决结果：驳回黄某的全部诉讼请求。法院认为，黄某在未获准许的情况下经营禁止类商品（热鲜肉），违反市场管理规定；物业以断电方式处理“过于粗暴欠妥”，但黄某未能提供充分证据证明实际损失（如牛羊肉数量、变质情况等），仅凭自述和照片无法认定损失金额，因此不支持赔偿。

三、核心观点与企业风险防范提示
这个案子看似是“物业断电惹的祸”，实则暴露了两类企业的常见风险：物业公司管理手段失当，以及经营业主证据意识薄弱。法院明确指出，物业断电“欠妥”却不用赔钱，关键在于原告“举证失败”。对企业而言，这敲响了两记警钟：

1. 物业公司：管理不能“简单粗暴”，必须留痕操作
物业常以为“依规管理”就能随意断电、锁门。但本案中，法院直接批评物业断电方式“过于粗暴”。划行规市虽是政府要求，但物业执行时必须：

• 先告知再行动：比如本案中，物业称公约已张贴、整改通知已下发，但若无法证明业主“确实知晓”（如签字确认的告知书），法院可能不认可；
• 手段要合理：断电易造成重大损失，应优先用警告、协商等方式，必须断电时需提前书面通知，并保留沟通记录（如短信、邮件截图）；
• 避免“以暴制暴”：像本案物业未及时送电导致冻肉变质，反而可能把自己拖进赔偿纠纷。

建议：物业在管理前，务必通过书面文件明确经营限制（如租户签约时单独签署《经营承诺书》），整改时用“先发通知-再警告-最后采取必要措施”的三步流程，并全程录音录像或第三方见证。

2. 经营业主：口头承诺靠不住，损失证据要“铁证如山”
黄某败诉的致命伤是“自己算的账法院不认”。她说冻肉损失1.4万元，却只有手机照片和短信——物业一句“照片能造假”就推翻了。现实中，企业常犯类似错误：

• 以为“有道理就能赢”：黄某强调“我是合法经营”，但法院看的是“是否违反具体约定”（本案商铺预售合同附件明确禁止生鲜经营）；
• 损失证据太随意：冻肉变质需专业鉴定，而非自己拍照；进货单、付款记录、第三方见证等才是关键。

建议：

• 开业前务必查清合同/公约限制（别学黄某“不知情”），保留所有审批文件；
• 遇纠纷时立即行动：断电当场拍视频（含时间水印）、叫公证员清点损失、保存原始进货凭证；
• 别等“肉臭了才维权”，像本案停电后若及时转移冻肉，损失就能减少。

总结：物业管市场不是“想断就断”，业主做生意不能“拍脑袋经营”。企业要牢记：合规是底线，证据是生命线。签合同时多问一句“哪些不能做”，管理时多留一张纸，出事时多存一份证——省下的可能不只是1万块，而是整个生意的主动权。