开发商因政策调整未办妥房产证不担责-庐江房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0124民初464号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年10月1日，庐江县某诚置业有限公司（以下简称"某诚公司"）以"石头镇某昌综合大市场"名义与徐某签订《房屋认购协议》，约定徐某购买鑫昌大市场二期69#70#号商铺一至三层，建筑面积约289.36平方米，价格618000元。协议明确该宗地为国有出让土地，可办理国有出让土地证和房产证，徐某如需某诚公司代办两证，需配合并承担相关税费。

《房屋认购协议》签订后，双方未签订其他买卖合同，也未在房产管理部门登记备案。2015年2月11日，某诚公司出具收据确认收徐某房款618000元，房款已付清，并注明"日后凭此收条和认购协议来领取房屋产权证"。

房款付清后，因不能办理房产证，徐某多次向有关职能部门信访。2019年3月22日，庐江县不动产登记中心回复：该宗地为某诚公司于2010年7月通过出让方式取得，2010年10月办理了国有土地使用权证，但因开发商未完善规划建设等相关手续，导致购房户无法办理分户不动产证书。2020年9月2日，庐江县石头镇人民政府回复：鑫昌大市场2008年动工建设初期，依据当时政策由镇政府审批设计规划；但后来国家政策调整，房产证转由不动产中心办理，所需文件需县相关部门提供，而根据项目现实情况，这些手续无法补办。2020年10月16日，某诚公司向石头镇人民政府提交报告，承认鑫昌大市场因未办理规划、建设、销售许可证，导致217间房屋中有46间不能办理产权登记。

法院最终判决：驳回徐某的全部诉讼请求，案件受理费由徐某承担。

三、核心观点与企业风险防范建议

这个案子的焦点很明确：开发商因为手续不全，导致购房者拿不到房产证，到底要不要赔钱？法院认为，政策变化导致手续无法补办不属于开发商单方过错，因此不承担违约责任。但作为常年服务企业的法律顾问，我要特别强调：这绝不意味着企业可以高枕无忧！ 法院之所以判开发商"赢"，恰恰是因为这个项目"太老"——2008年就开始建了，当时政策宽松，只靠乡镇政府审批就能卖房；后来政策收紧，国土、规划等手续补不上，才酿成大麻烦。对企业来说，这恰恰是一记响亮的警钟：靠"政策漏洞"或"地方特批"卖房，风险极高！

为什么企业要警惕这类风险？

1. "手续不全"是颗"隐形炸弹"：某诚公司以为乡镇政府批了就能卖房，结果政策一变，规划、建设、销售许可证缺一不可。现实中，很多企业觉得"先卖房、后补证"能快速回款，却忽略了政策可能随时收紧。一旦像本案中"手续根本补不上"，不仅房子无法交易，企业还会被业主反复投诉甚至起诉，赔了口碑又折钱。
2. 简单收据代替合同=自挖陷阱：本案中开发商只给业主开了一张收据，写上"凭此领房产证"，既没签正式合同，也没去房管部门备案。表面看省事，但纠纷发生时，企业连"我已尽力"的证据都拿不出。业主一句"你承诺过能办证"，企业百口莫辩。
3. 政策变化≠企业免责金牌：法院这次没判赔，是因为开发商2008年建房时政策确实混乱。但如果企业明知手续不全还强行销售（比如2020年后仍无证卖房），政策变化就成不了挡箭牌，法院照样会判企业赔钱！

给企业的3条救命建议（非法律人士也能看懂）：
✅ "五证齐全再卖房"是铁律：
卖房前必须集齐"五证"——国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。少一个证，就像开车没驾照，出事必担责。别信"乡镇能批就行""以后能补"的鬼话，2024年后的房地产政策只会越来越严，手续不全的房子大概率变"死资产"。

✅ 合同备案是"护身符"：
别拿《认购协议》或收据糊弄业主！必须用住建部门统一印制的《商品房买卖合同》，并到房管部门登记备案。合同里要白纸黑字写清"办证时间""违约责任"，比如"因我方原因导致3年内无法办证，按日赔总房款0.01%"。这样既让业主放心，出事时企业也有退路。

✅ 政策变化早预防：
指派专人盯紧国家和地方政策（比如关注"自然资源部官网"），发现新要求立刻自查项目。若发现手续有缺口，宁可停工整改也别冒险销售。记住：少卖1套房只损失眼前钱，卖了"问题房"可能赔掉整个项目利润！

这个案子表面看开发商"赢了"，实则输惨了——46套房子卡在手里无法交易，企业信誉扫地，业主天天上访。在房地产行业全面规范的今天，"先上车后补票"的野路子早已行不通。企业唯有守住法律底线，把手续做全、合同做实，才能真正规避风险，走得更远。