政府规划调整可导致长期承包合同终止-庐江合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2021)皖0124民初5558号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实及判决结果

2011年1月9日，汤某与庐江县城管某服务有限公司签订《文昌停车场承包合同》约定，由该公司将文昌停车场发包给汤某承包管理，承包期限18年，自2011年1月9日至2028年12月31日，承包价前10年10000元/年，后8年20000元/年，合同第九条规定：因自然不可抗力的原因或政府规划需要确需改变该停车场用途的，承包人应无条件服从，本合同终止。该承包合同对承包范围、付款方式、承包期限、保证金、双方职责等内容均作出约定。合同签订后，同年4月10日，汤某与徐某订立一份协议约定将其从该公司处承包的文昌停车场转包给徐某经营。庐江县大建设综合协调办公室以解决庐城城区停车难问题，根据县政府统一部署，拟将文昌停车场重新规划建设立体停车场，重建后由原50个停车位增加至约300个车位，以缓解文昌路停车难为由，于2019年10月18日向庐江县城管局作出《关于重新规划建设文昌停车场的函》，要求其于2019年12月31日前收回文昌停车场承包人的管理使用权。该公司因此于同年11月1日作出《关于收回文昌停车场承包人的管理使用权的通知》，并向汤某与徐某送达。同年11月18日，庐江县城管局行政执法向徐某询问时其回答文昌停车场内大门东侧房屋及停车场内南侧房屋是其建设，但没有经过相关规划部门批准，也未办理建设工程规划许可证。该局向徐某作出责令限期改正违法建设行为通知书，要求其于2019年11月25日前自行拆除违法建设，恢复原状。徐某于该通知书下发之后将违法建筑自行拆除，文昌停车场由该公司收回并封闭进行重新建设，至今尚未投入使用。

法院最终驳回汤某要求继续承包经营停车场的诉讼请求，认定合同因政府规划调整已合法终止。

三、核心观点及企业法律风险防范指南

这个案子说透了一个关键问题：合同里白纸黑字写了"政府规划调整可终止合同"，政府真来调整时，企业就得认账，别指望法院强制继续履行。汤某签了18年长合同，本以为能安稳收十几年租金，结果政府一纸规划文件下来，合同立刻作废，法院也不支持他"赖着不走"。对企业来说，这简直是教科书级的风险警示！

为什么企业容易栽跟头？

1. 只看"钱"不看"条款"：
   汤某签合同时光盯着每年1万、2万的承包费，却没细想"政府规划调整"这条终止条款的杀伤力。现实中，很多企业签长期合同时，对"不可抗力""政策变化"等模糊表述睁只眼闭只眼，等真出事才傻眼。

2. 转包埋雷，权责不清：
   汤某转手就把停车场包给徐某，自己当"二房东"。结果政府收回时，他和徐某扯皮不清——法院认定合同主体混乱，进一步削弱了他的维权筹码。企业若未经发包方同意擅自转包，等于主动放弃合同保护。

3. 违建"火上浇油"：
   徐某在停车场乱搭房屋，既没规划证又被认定违建，被迫自己拆掉。这导致他连"损失补偿"的底气都没有。企业若在经营中偷偷加建、改建，一旦合同生变，所有投入都可能"打水漂"。

企业避坑实操指南（非法律人士也能用）

✅ 合同里"终止条款"必须死磕：

• 别被"政府规划调整"六个字糊弄！要具体约定：
  • 什么样的文件才算数？（必须是县级以上政府红头文件，不能是部门口头通知）
  • 提前多久通知？（例如必须提前6个月书面告知）
  • 终止后怎么补偿？（明确设施拆除、预期收益等补偿标准）
    举个栗子：合同写成"如县级政府书面要求改变用途，发包方应提前180日通知，并按剩余年限比例赔偿承包方装修及设备损失"，比干巴巴的"无条件服从"强100倍！

✅ 转包？先拿发包方盖章同意！

• 企业想转包业务时，必须让发包方在转包协议上签字盖章。否则像汤某这样"私下转手"，一旦出事，发包方一句"我只认原合同"，你就彻底没话说。

✅ 所有建设必须"持证上岗"：

• 在承包场地内新建、改建房屋或设施，务必提前办齐规划、施工许可。徐某的教训太典型：违建不仅白花钱，还可能被要求"自拆自赔"，连哭的地方都没有。

✅ 长期合同要设"政策预警机制"：

• 对10年以上的合同，企业应每半年查一次政府官网的规划动态（比如输入"停车场""城市更新"等关键词）。发现苗头就主动和发包方协商，比等对方发通知再挣扎强得多。

最后划重点：合同不是"签完就扔抽屉"，而是企业经营的"安全带"。政府规划调整这类事在土地、停车场、景区承包等领域特别常见。企业别总想着"政府不会动我"，而要像买保险一样——提前把合同漏洞补上，真遇到"政策地震"时，才能稳稳落地。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，但会保护把合同写明白的人！