拆迁补偿变更必须全体产权人签字确认-界首民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
案号：(2024)皖1282民初4574号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实与判决结果
案件事实：原告系界首市某广场项目的建设单位，因项目建设需拆迁二被告位于界光路西侧的房屋。2009年9月18日，原告与二被告（随某甲、随某乙）签订《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号021xxx），约定各项补偿费用合计225281元，被告不领取补偿款，门面方面原址就近安置门面房105平方米，被拆迁人（被告）补偿拆迁人（原告）拾万元差价款，如少于105平方米拆迁人按市场价补偿给被拆迁人。2024年1月18日，界首市人民政府西城街道办事处、界首市房地产发展中心、界首市某置业有限公司（建设项目实施单位）和被告随某甲四方达成《协议书》，将原协议门面房105平方米安置改为货币补偿1420965元。2024年3月18日，被告随某甲领取了该门面房安置货币补偿款1420965元。原告认为被告领取该款后，应按原协议返还10万元差价款。

法院判决结果：法院认定2024年1月18日的四方协议无效，因为被告随某乙作为房屋产权人之一未签字或授权，该协议侵害了产权人权益。因此，判决被告随某甲返还原告全部货币补偿款1420965元及利息（按银行存款利率计算），并驳回原告要求返还10万元差价款的诉讼请求。

三、风险防范提示
这个案子告诉我们：在拆迁补偿中，哪怕只漏掉一个房主的签字，整个协议都可能被判无效，企业不仅拿不回差价款，还可能倒贴钱。
为什么呢？原来，涉案房屋是随某甲和随某乙共有的，但2024年变更协议时，只有随某甲签字，随某乙既没同意也没授权。法院认为，这等于“偷换”了协议内容，侵犯了随某乙的权利，所以协议作废。结果呢？企业白忙活一场，不仅10万元差价款没要回来，还得让随某甲退回142万多元的补偿款——这可不是小数目！

作为企业，您可能常遇到类似情况：拆迁时原协议说好“以房换房”，后来房主突然改主意要“现金补偿”。这时千万别图省事，只找其中一人签字就完事。关键风险点就一个：产权人是否全部到场？

• 怎么防？
  1. 查清“谁是房主”：签协议前，务必通过房产证、户籍资料等确认房屋的全部产权人（包括共有人、继承人等）。别信口头说“家里人都同意”，必须白纸黑字见真章。
  2. 一个都不能少：任何协议变更（比如从“换房”改成“给钱”），所有产权人都得亲自签字。如果有人没法到场，必须提供公证的授权委托书——光是街道办或亲戚作证可不够！
  3. 留好证据链：签协议时全程录像，保留签字过程；钱款支付走银行转账，备注用途。万一打官司，这些就是救命稻草。

记住：企业做拆迁补偿，核心不是“快”，而是“全”。漏签一人，可能让百万项目打水漂。下次签协议前，多问一句“还有谁该签字？”，省下的可能是真金白银！