物业服务不达标将导致违约金诉求被驳回 - 麻城物业服务合同纠纷案例解读

作为征和律师事务所的企业法律顾问律师，我经常遇到企业因服务细节疏忽而吃官司的情况。今天用一个真实案例提醒物业公司：收物业费不是“一锤子买卖”，服务有瑕疵，违约金就可能打水漂。下面用大白话讲清楚这个案子，帮企业避开风险。

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂1181民初1373号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
原告麻城某物业服务有限公司是麻城市某小区的物业服务方，被告张某是该小区6幢1单元2层205室业主。2015年2月1日，小区开发商麻城某合金桥置业有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定物业费按每月每平方米1.2元收取，张某签署了《承诺书》同意遵守合同。2019年11月，当地部门批复物业费标准调整为每月每平方米1.30元。2021年9月19日，小区业委会又和原告签了新合同，继续按每月每平方米1.3元收费，并约定业主逾期交费需支付日千分之三的违约金。张某的住房面积为111.32平方米，但从2021年1月1日至2024年6月30日，他一直没交物业费，累计欠费6078元。原告多次催要无果，就告到法院。

判决结果：
法院判张某在10天内付清6078元物业费，但驳回了原告要求张某支付违约金的请求。简单说：物业费要回来了，但违约金一分没拿到。

三、简单地论述案例的核心观点

这个案子核心就一句话：物业费可以收，但服务不达标，违约金就别想拿。法院为啥不支持违约金？判决书里写得明白：“原告提供的物业服务并非完美无瑕”。比如，可能有楼道清洁不及时、报修响应慢、安保漏洞等问题——虽然没具体列细节，但只要服务有瑕疵，业主就能理直气壮拒付违约金。

对企业（尤其物业公司）的警示：
很多企业觉得“合同签了，钱就稳了”，但现实很打脸！法院看的不是白纸黑字，而是你实际干了啥。就像吃饭付钱，餐馆要是菜里有虫子，你还好意思要“服务不满意赔偿费”吗？同理，物业费是“服务换来的钱”，服务打折，钱就可能打折扣。

实操建议：3招守住违约金权利

1. 服务记录要“留痕”：

   • 别只埋头干活！每天拍清洁照片、登记维修工单、保存业主签字确认单。比如业主报修漏水，修完让他签个字：“已修复，满意”。万一打官司，这些就是“护身符”。
   • 反面例子：本案原告可能拿不出服务达标证据，法院才认定“服务有瑕疵”。

2. 投诉处理要“快准狠”：

   • 设个24小时投诉热线，小问题24小时内解决，大问题3天给方案。处理完立刻发短信/微信给业主：“您反映的电梯问题已修好，点击确认→”。
   • 为啥管用？业主感受到被重视，欠费概率大降；就算闹上法院，聊天记录也能证明你尽力了。

3. 合同条款要“接地气”：

   • 别照搬网上模板！在合同里写清具体服务标准，比如“垃圾每日清运2次”“报修30分钟响应”。模糊条款（如“提供优质服务”）等于白写，法院不认。
   • 关键点：违约金别定太高（本案日千分之三≈年化109.5%），超过合理范围可能被砍。

最后划重点：
物业不是“收租大爷”，而是“服务供应商”。企业要想稳稳收钱，就得把服务做到位——业主满意是最大的风控。少一次敷衍维修，就少一场官司；多一份服务记录，就多一笔保障。

征和律所提示：我们常帮企业做“服务合规体检”，从合同到日常操作查漏洞。与其事后赔钱，不如事前预防。有疑问？随时联系您的企业法律顾问！

（注：文中企业及人名已按司法实践匿名化处理，麻城某物业服务有限公司、麻城某合金桥置业有限公司等为化名。）