房屋漏水不能成为拒交物业费的理由-宜都物业服务合同纠纷案例解读

大家好！我是征和律师事务所的企业法律顾问律师，专门帮企业解决日常经营中的法律“小麻烦”。今天，我用一个真实案例，给大家讲讲物业费纠纷的“坑”——很多企业（尤其是物业公司）常遇到业主以“房子漏水”为由拒交物业费，结果白白浪费时间和钱。这个案例特别典型，看完你就知道怎么避免踩雷！别担心，我会用大白话解释，保证非法律人士也能轻松看懂。

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2021)鄂0581民初719号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
被告李某的儿子居住于宜都市东正街小区还建房1-2-502号，该房屋建筑面积115.69平方米。因东正街小区一直没有成立业主委员会，一直由宜都某住房保障中心（原宜都某陆城房地产管理所）为小区选聘物业服务企业。2014年至2016年间，宜都某陆城房地产管理所指定宜都某欣物业管理有限公司为陆城公租房小区（包含东正街小区）提供物业服务。2016年12月30日，宜都某陆城房地产管理所与宜都某欣物业管理有限公司签订了为期一年的《物业服务合同》，约定自2017年1月1日至2017年12月31日由宜都某欣物业管理有限公司提供物业服务，物业费标准为0.4元/平方米/月。2021年4月1日，宜都某欣物业管理有限公司将其服务期间各业主所欠物业费的债权转让给了宜都某力劳务有限公司。2018年、2019年和2020年，宜都某陆城房地产管理所（后职责整合到宜都某住房保障中心）与宜都某力劳务有限公司分别签订了三份《陆城公租房小区物业服务合同》，约定由宜都某力劳务有限公司提供物业服务，物业费标准相同。被告自2016年1月1日至2020年12月31日期间未交纳物业服务费，合计2776.56元。被告抗辩称房屋漏水、阳台腐烂，其曾向房管所交了3000元维修保证金但未获维修，故拒交物业费。

判决结果：
法院判决被告李某支付物业服务费2776.56元，同时驳回原告的其他诉讼请求。简单说，业主输了官司，必须交钱！

三、案例的核心观点与企业法律风险防范建议

核心观点一句话总结：
业主家里漏水、阳台腐烂这类问题，跟物业公司没关系！不能拿这个当借口不交物业费。法院明确说了：物业费是管小区公共区域（比如楼道、绿化、保安）的，房子质量问题该找开发商或房管所，别扯上物业。

为什么这事儿对企业（尤其是物业公司）特别重要？
很多企业老板抱怨：“业主总说房子漏，死活不交物业费，我们催得累死还拿不到钱！” 这个案子就是活生生的教训——业主李某拖了5年没交费，理由是“房管所收了我3000元维修保证金却不修房”。但法院根本不买账，为啥？因为物业合同只负责公共部分，你家墙漏水是建筑质量问题，该找盖房子的开发商，或者去告房管所。业主乱扣物业费，等于“拿错药治错病”，最后自己吃亏。

作为企业法律顾问，我给你的3条超实用风险防范建议：

1. 签合同时，把“责任边界”写得明明白白！
   很多物业公司吃亏在合同太笼统，比如只写“提供物业服务”，没说清楚啥归你管、啥不归你管。记住：公共区域（电梯、路灯、花园）你负责，业主家里（漏水、裂缝）别背锅！ 参考这个案子，合同里直接写：“物业服务范围不含业主专有部分的维修，房屋质量问题由开发商或责任方承担。” 这样万一业主闹事，你一亮合同，对方立马闭嘴。简单说：合同就是你的“防坑盾牌”，写得越细，风险越小。

2. 服务过程留证据，别让“哑巴亏”白吃！
   业主总说“你们根本没服务”，怎么办？学聪明点：

   • 每天巡逻拍个照（比如清理垃圾、修路灯），存手机里；
   • 业主报修时，填个简单记录表（时间、问题、处理结果，让业主签字）；
   • 发催费通知，用微信或短信留痕，别光靠嘴说。
     这个案子里，法院为啥支持物业？就因为物业能证明“我确实服务了5年”。你留好证据，业主再赖账，法庭上你就是赢家！

3. 遇到拒交费，先当“调解员”，别急着打官司！
   业主说“房子漏，我不交钱”，先别火大。试试这三步：

   • 第一步：耐心解释——“阿姨，漏水是开发商的事，我帮您联系他们，但物业费得交，不然路灯都没人修，您晚上回家多黑啊！”（用生活化语言讲利害）
   • 第二步：指条明路——递个纸条写清楚：“房管所电话XXX，开发商投诉渠道XXX，我陪您一起去！”
   • 第三步：书面提醒——发个《告知书》说“您家问题与物业无关，建议另寻途径解决，否则将依法追缴费用”。
     这么做，90%的纠纷能化解在萌芽。真走到打官司那步，你也有理有据，像本案原告一样轻松赢回来。

最后划重点：
物业费是小区的“救命钱”，业主乱扣它，等于拆自己家的墙。对企业来说，守住合同底线、分清责任、用服务赢信任，比打100场官司都管用！如果你是物业公司，赶紧检查合同；如果是业主，也别学李某——房子有问题找对门路，别坑了自己又坑邻居。

征和小贴士：企业日常经营中，80%的纠纷源于“小事没留痕”。我是征和律师事务所的张律师，专治企业法律“小毛病”。有类似问题？欢迎私信咨询，咱们下期再见！

（注：本文案例已按要求隐名处理，人名如李某、公司名如宜都某力劳务有限公司等均为化名，核心法律观点源自真实判决，仅作风险提示用。）