企业代理招租超范围导致合同无效需赔偿 - 凤台房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖0421民初1239号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年6月4日，安徽某山房地产开发有限责任公司凤台分公司与凤台县某佳商业经营管理有限公司签订《招商销售代理协议书》，约定安徽某山房地产开发有限责任公司凤台分公司将其开发的凤台县金地新天地商住楼（见附表明细）由凤台县某佳商业经营管理有限公司代理招商销售。2019年9月9日，凤台县某佳商业经营管理有限公司与刘某签订《商铺租赁管理合同书》，约定凤台县某佳商业经营管理有限公司受产权人全权委托将凤台县金地新天地6号楼第四层出租给刘某，面积1650平方米，期限自2019年10月1日至2022年9月30日，租金为39万元，合同签订时付13万元，2020年和2021年的9月1日前各付13万元。合同签订后，刘某支付租金13万元，并对租赁的房屋进行了部分装修。2019年10月11日安徽某山房地产开发有限责任公司凤台分公司的工作人员通知刘某停止装修，因物业公司停止提供水电，刘某随后停止了装修。

本案审理期间，因凤台县某佳商业经营管理有限公司对刘某提交的装修费票据有异议，刘某申请对装修损失进行评估，凤台县某佳商业经营管理有限公司予以同意。2020年7月3日本院委托安徽安建资产评估有限责任公司对案涉房屋装修损失进行评估，评估价值为41958.62元。刘某支付评估费2000元。装修期间，刘某支付物业费3780元、垃圾清运费800元，因停止装修，刘某支付装修公司违约金14600元。

法院判决结果：1.刘某与凤台县某佳商业经营管理有限公司签订的《商铺租赁管理合同书》被认定为无效；2.凤台县某佳商业经营管理有限公司需返还刘某13万元租金并支付7800元利息；3.赔偿刘某装修损失41958.62元、装修公司违约金14600元、物业费3780元、垃圾清运费800元；4.安徽某山房地产开发有限责任公司凤台分公司不承担连带责任。

三、案例的核心观点及企业风险防范建议

这个案例生动地说明了一个关键问题：企业作为代理方，在帮别人出租房屋时，如果超出了授权范围，不仅合同会作废，还要承担巨额赔偿。简单来说，就是"越权代理，自掏腰包"。

具体来看，凤台县某佳商业经营管理有限公司（以下简称"某佳公司"）受安徽某山房地产开发有限责任公司凤台分公司（以下简称"某山分公司"）委托，负责帮其出租部分商铺。但某佳公司把不该由自己出租的6号楼第四层也租给了刘某，还收了13万元租金。当真正的业主某山分公司发现后，立即叫停了装修，导致刘某不仅没能开店，还白白损失了装修费、违约金等近6万元。法院最终认定，某佳公司未经授权就出租房屋，属于"无权代理"，合同无效，所有损失都得自己承担。

对企业的重要启示：

1. 授权边界要像地图一样清晰
   代理合同不能只写"负责某区域招租"这样模糊的话，一定要明确列出哪些房子可以代理、哪些不可以。最好附上详细的房产清单、楼层号、房号等具体信息，就像餐厅菜单一样清晰。本案中，某佳公司就是因为拿不出"附表明细"证明自己有权代理6号楼第四层，才吃了大亏。

2. 签合同前先"查户口"
   在与租户签订合同前，务必确认该房屋是否在授权范围内。可以建立"双人复核"机制：一人负责业务洽谈，另一人专门核查授权文件。就像点菜前先看菜单一样，这是避免"上错菜"的关键步骤。

3. 证据保管比钱还重要
   所有授权文件、沟通记录都要保存好，纸质版和电子版双备份。本案中，如果某佳公司能提供"附表明细"证明其有权代理6号楼第四层，结果可能完全不同。建议企业建立专门的"授权档案库"，每份文件都要有编号、有记录。

4. 收钱要"慢半拍"
   在完全确认代理权限前，不要急着收大额租金。可以约定"定金+尾款"模式，先收少量定金，等所有授权手续核实无误后再收尾款。这样即使发现问题，损失也能控制在最小范围。

5. 发现问题及时"踩刹车"
   一旦发现可能超出了授权范围，应立即停止相关活动，而不是抱着"先收钱再说"的心态。本案中，如果某佳公司在签约前就发现6号楼第四层不在授权范围内，完全可以及时调整，避免后续更大损失。

6. 别把"口头承诺"当护身符
   很多纠纷源于"对方口头说可以"。记住：没有白纸黑字的授权，再亲密的合作关系也不可靠。所有重要约定必须落实到书面，避免"说不清道不明"的尴尬。

对企业而言，代理业务本应是"双赢"的好事，但若忽视授权边界，就可能变成"一损俱损"的悲剧。本案中，某佳公司不仅损失了近20万元，还可能失去与某山分公司的长期合作关系，可谓得不偿失。

建议所有从事代理业务的企业：把授权范围当作"高压线"，绝不触碰；把合同审查当作"安全带"，每次必系。在签订任何代理合同前，多问自己三个问题：我能代理哪些？不能代理哪些？证据在哪里？做到这三点，才能有效避免此类法律风险，让企业经营更加安全稳健。