物业费拖欠风险警示：业主常见拒交理由难获法院支持 - 巢湖物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)皖0181民初1903号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2018年，巢湖市金科世家小区第一届业主委员会与巢湖某物物业公司签订《金科世家小区项目物业服务合同》，约定由巢湖某物物业公司为小区提供物业服务；物业服务费标准为多层住宅0.5元/㎡/月、高层住宅1元/㎡/月、商业物业1.2元/㎡/月；物业费按年度交纳，业主需在每年12月31日前支付；合同期限五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。2019年，小区业主委员会与巢湖某物物业公司签订《解除合同协议书》，约定物业服务合同自2019年12月31日解除。2019年9月6日，小区业主委员会和社区居委会出具《证明》，确认巢湖某物物业公司于2018年8月6日至2019年9月6日期间实际提供了物业服务。业主王某于2015年12月24日取得小区7幢2单元503室房屋产权（建筑面积181.18㎡，多层住宅），该房屋在2018年8月6日至2019年9月6日期间未交纳物业费。

法院判决：王某需向巢湖某物物业公司支付物业费1177.67元（计算方式：181.18㎡×0.5元/㎡/月×13个月），并驳回物业公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示
这个案子的核心就一句话：业主不能随便以“服务不好”为由拒交物业费，除非能拿出扎实证据，否则法院大概率会判业主败诉。很多业主觉得物业没修好漏水、没管好路灯，就该少交或不交钱，但法院看的是“白纸黑字”的合同和实实在在的证据。比如王某说房子漏水、公共收益不公开，可他只交了两张照片和维修单，法院一看：照片看不出是物业的责任，维修费也没找物业报销过，其他问题更没证据，所以理由不成立。

对企业（尤其是物业企业）来说，这案子敲响了警钟：服务不到位容易引发纠纷，但更危险的是“说不清”。业主一闹，企业如果拿不出证据自证清白，轻则收不到钱，重则被集体投诉甚至丢掉小区合同。怎么防范？记住三个“别”：

1. 别让服务“隐形”：修个漏水、换个路灯，都要拍照留记录，写清楚时间、地点和处理结果。比如王某说顶楼漏水，如果物业当时有维修工单和业主签字确认，就不会被“赖账”。建议企业建立电子台账，每次服务后让业主简单签个字，或用微信发个处理进度，留个“数字脚印”。
2. 别和业主“躲猫猫”：合同到期或撤场前，一定要提前发书面通知（比如贴公告、群发短信），写明服务截止日和缴费方式。像本案中物业提前签了解除协议，还让社区开证明，这就堵住了“找不到人交钱”的借口。万一业主拖着不交，催缴时别光打电话，寄个挂号信或发律师函，保留“我催过你”的证据。
3. 别把钱“藏口袋”：小区广告、车位出租赚的钱怎么花？业主常怀疑“被吞了”。企业要学本案中的业委会，定期在公告栏或业主群晒明细（比如“本月广告收入5000元，用于修路灯1200元”）。哪怕只是简单一张表，也能避免“不透明”引发的信任危机——毕竟业主气的不是交钱，而是“钱花哪了不知道”。

说白了，物业费不是“唐僧肉”，交不交得看合同和证据。企业把服务做实、把痕迹留好、把账目晒开，业主自然少找茬，企业也少打官司。别等被告上法庭了，才后悔“当初咋没留个证据呢”！