开发商一房二卖需返还购房款但仅赔利息损失-永城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)豫14民终3953号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

曹某慂因解决与案外人的债权债务关系，于2016年3月15日与永城市某置业有限公司签订《汇景天下房源认购意向书》，购买小区号楼单元号房屋，总价款379,020元，某置业公司出具收据。2016年6月26日，曹某慂又与某置业公司签订2号楼1单元2301号房屋认购意向书，认购金380,000元，某置业公司出具收据。2017年9月5日，曹某慂将两套房屋转让给丁某，经协商，某置业公司将曹某慂名字换成丁某，重新与丁某签订认购意向书并出具收据，落款日期仍为原日期。

另查明，涉案两套房屋已由某置业公司另行出售：2301号房屋于2021年7月12日出售给卞某鹏并备案，2501号房屋于2022年4月3日出售给黄某并备案。此前，丁某与某置业公司的认购协议效力已由永城市人民法院和商丘市中级人民法院生效判决确认有效。

法院判决结果：解除丁某与某置业公司签订的两份《汇景天下房源认购意向书》；某置业公司返还丁某购房款759,020元，并以该金额为基数自2017年9月5日起按同期银行贷款利率支付利息至实际清偿日；驳回丁某其他诉讼请求。二审驳回双方上诉，维持原判。

三、核心观点：企业如何防范"一房二卖"法律风险

这个案子告诉我们：开发商把已签认购协议的房子偷偷卖给第二个人，不仅要退钱，还可能吃大亏——但买家若没在合同里写清"赔多少"，最后可能只拿回本金加点利息，连房价涨的钱都拿不到！

对企业最关键的3个风险提示：

1. 别把"认购书"当儿戏，它可能就是正式合同！
本案中，开发商以为《房源认购意向书》只是"意向"，结果法院认定它有效，和正式买卖合同一样有约束力。很多企业误以为"意向书""认购书"没法律效力，随便改名转卖没关系。但现实是：只要双方签字盖章、支付了房款，这类文件很可能被认定为有效合同！
企业该怎么做？

• 签署任何购房文件前，务必注明"本协议仅为初步意向，不构成买卖合同"
• 若涉及债务抵偿（如本案开发商用房抵债），必须同步签订书面说明，写清"此房为担保性质，非真实买卖"
• 绝对不要配合客户"改名转卖"（如把曹某慂名字换成丁某），这会被视为认可新买家

2. "一房二卖"代价巨大，但损失赔偿可能远低于预期
开发商把房子卖给丁某后又卖给别人，法院判其退钱+付利息。但丁某想按房价上涨索赔50万？法院没支持！因为：

• 合同没写明"一房二卖赔多少"
• 丁某没证据证明实际损失（比如新房价比原价高多少）
  企业该怎么做？
• 在购房合同里明确约定违约金计算方式（例如"违约方按总房款20%赔偿"）
• 每次卖房前查清房源状态，用系统锁死已售房屋信息
• 若真要解约，必须书面通知原买家并留存证据，别偷偷卖给别人

3. 别拿"这是借款抵押"当挡箭牌，证据不足反惹祸
开发商上诉说："这房子其实是曹某慂借款的抵押物，丁某是虚假诉讼！"但法院没信，因为：

• 已有生效判决确认合同有效
• 开发商卖房给第二人时还开了收据、办了备案
  企业该怎么做？
• 若房子是用于债务担保，必须同时签订《抵押协议》并办理登记
• 发现客户用"买卖合同"掩盖借款，立即书面提出异议并报警
• 绝对不要重复出具收据（本案中同一套房给丁某、卞某鹏、黄某都开了收据）

一句话总结给企业：
签认购书=签合同，一房二卖必退钱！但若合同没写清"赔多少"，买家可能只拿回本金加利息，企业损失看似小实则大——因为买家会不断起诉，光律师费、诉讼费就够喝一壶。最稳妥的做法是：规范签约、杜绝一房二卖、白纸黑字写清违约责任。记住，省小钱可能丢大钱，规范操作才是真省钱！