开发商拖欠空置房物业费必须全额支付并承担违约金-天门物业服务合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到企业因忽视合同细节而“踩坑”的案例。今天分享的这个真实判决，就是一家开发商因拖欠空置房物业费被起诉，最终不仅全额付钱，还额外赔了一大笔违约金。如果您是房企、物业公司或相关企业，千万别以为“房子没卖掉就不用交物业费”——这个误区可能让您赔得肉疼！下面用大白话帮您拆解风险，教您如何避开这些“坑”。

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初3601号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实（直接摘自判决书法院认定部分，已匿名化处理）：
天门某地产有限公司系某小区的开发商。天门某地产有限公司与上海某物业发展有限公司天门分公司签订了《某项目前期物业服务合同》，合同约定：“本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日发生的物业服务费用由天门某地产有限公司承担，房屋交付之日后的物业服务费由业主承担。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因天门某地产有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由天门某地产有限公司全额交纳”；“由天门某地产有限公司承担的物业服务费用按每月交纳给上海某物业发展有限公司天门分公司，天门某地产有限公司应在每月第10日履行交纳义务”；“天门某地产有限公司、业主（物业使用人）违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按欠费金额3‰向上海某物业发展有限公司天门分公司支付违约金”。合同签订后，上海某物业发展有限公司天门分公司即开始为某小区提供物业管理服务。上海某物业发展有限公司天门分公司向天门某地产有限公司提交了两份某项目2024年7-12月费用确认单，确认2024年7-12月空置车位服务费用57650元，确认2024年7-12月空置住宅和商铺服务费用46865.28元；提交了两份某项目2025年1-3月费用确认单，确认2025年1-3月空置车位服务费用25800元，确认2025年1-3月空置住宅和商铺服务费用23303.52元，合计153618.8元，天门某地产有限公司未支付该笔物业服务费用，上海某物业发展有限公司天门分公司多次催讨无果，故诉至本院。

判决结果：
法院判天门某地产有限公司必须在15天内支付153,618.8元物业费 + 8,820.86元违约金（算到2025年3月31日），并从2025年4月1日起，每天再按欠费的0.5‰付违约金，直到付清为止；其他请求没支持；案件受理费1,774元也由天门某地产有限公司自己扛。

三、核心观点与风险防范指南

为什么这个案子值得企业警惕？
简单说：开发商别想赖掉空置房的物业费！合同写明的，法院一定按条执行。

• 天门某地产公司明明签了合同，答应“没卖掉的房子物业费自己付”，结果拖了9个月不给钱，还辩称“公司账上没钱，等有钱再付”“违约金太高要调低”。但法院直接驳回：合同白纸黑字写了每月10号前交钱，你拖着就是违约；违约金每天千分之三不算高（原告主动降到千分之零点五，法院还支持了）。
• 关键教训：法院不会同情“暂时没钱”或“行情不好”。只要合同签了字，就得老老实实按时付钱。想少付违约金？除非你能证明实际损失比约定的低（比如物业公司根本没损失），但这个案子中开发商没证据，只能认栽。

给企业的3条实用风险防范建议（非法律人士也能秒懂）：

1. 签合同时，死磕“付款时间”和“违约金”条款

   • 很多企业觉得“合同模板千篇一律”，随手一签。但这个案子里，开发商栽就栽在没看清：“每月10号前必须付钱”+“拖一天罚千分之三”。现实中，空置房物业费往往被忽视，等物业公司发催款函才慌。
   • 行动指南：
     • 作为付款方（如开发商）：争取把“每月10号”改成“每季度结算”，违约金从“千分之三”降到“千分之一”，避免小拖累成大窟窿。
     • 作为收款方（如物业公司）：必须写清楚“空置房谁买单”，并约定“逾期按LPR（贷款市场报价利率）上浮30%算违约金”——这是法院认可的合理范围，不怕被调低。

2. 拖欠别“硬扛”，证据要“留痕”

   • 天门某地产公司辩称“账户冻结，等解冻再付”，但法院说：这是你自己的问题，不能当借口！更致命的是，物业公司提交了费用确认单、催款函等证据，条条实锤；开发商却拿不出“损失不高”的证明，只能全盘输掉。
   • 行动指南：
     • 如果真付不出钱：立刻发书面函件给对方，说明原因+提出分期方案（比如“本月付50%，下月结清”），并保留邮寄/邮件记录。哪怕最后打官司，这也能证明你“有诚意协商”，法院可能酌情减违约金。
     • 日常管理：所有费用确认单、催款通知必须双方签字，微信催款记得截图备份。别像这个案子，开发商连确认单都不签收，等于主动送对方证据。

3. 别迷信“违约金肯定能调低”，先算清“实际损失”

   • 很多人以为“违约金太高法院一定会砍”，但这个案子里，开发商拿《民间借贷规定》想按LPR算违约金，法院直接怼：这是物业合同，不是借钱！而且你得证明“实际损失远低于约定违约金”（比如物业公司没提供服务），否则法院就按合同来。
   • 行动指南：
     • 签合同前算笔账：假如你欠10万块，按每天千分之三算，1年违约金就超10万——这很可能被认定“过高”。合理范围是：违约金不超过实际损失的30%（参考LPR的1.3-1.5倍）。
     • 如果被起诉：第一时间收集证据，证明对方损失小（比如“物业公司连保洁都没做”），否则像这个案子，乖乖认罚没商量。

最后说句大实话：企业经营难免有难处，但法律不看眼泪。这个案子损失近1.7万违约金+1.7万诉讼费，说多不多，说少不少——可如果合同签得好、付款管得严，本可以0成本解决。建议您：

• 每季度自查合同：重点标红“付款节点”“违约责任”，设置手机提醒；
• 找专业律师审模板：花小钱买合同审查，比事后打官司赔大钱划算得多。

我是征和律师事务所的企业法律顾问，专注帮企业堵住法律漏洞。如果您也遇到类似纠纷，或想定制合规方案，欢迎随时咨询——别等法院传票来了才后悔！

本文基于真实判决改编，仅作普法参考，不构成法律意见。具体案件请咨询专业律师。
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