开发商提供阶段性担保时借款人不配合办理抵押不影响担保责任-天门金融借款合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到企业因担保条款设计疏漏而背上意外债务的案例。今天用一个真实判决，手把手教您避开这类“坑”——开发商以为借款人自己不办抵押就能甩锅担保责任？法院明确说：不行！

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初2035号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实与判决结果

肖某、韦某于2011年6月23日登记结婚。2019年7月28日，中国某银行天门分行与肖某、韦某签订《个人一手住房贷款合同》，约定：借款用途为购买房产，金额39万元，期限30年；利率按央行基准利率上浮30%，每月等额本息还款；若逾期，罚息在原利率基础上加收50%，银行有权提前收回贷款。肖某、韦某将其购买的天门号楼单元**室房屋作为抵押担保，并承诺配合办理抵押登记手续。
2019年7月25日，天门某置业有限公司向银行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺为肖某、韦某的贷款提供连带责任保证，担保范围包括本金、利息、律师费等，保证期间为“合同生效之日至房屋不动产抵押登记证明交付银行之日止”。
2019年8月5日，银行发放贷款39万元。但自2024年6月5日起，肖某、韦某开始拖欠还款。截至2025年5月28日，二人欠本金321750.21元、利息5749.07元、罚息470.62元，合计327969.9元，另产生律师费2000元。
另查明：肖某、韦某购买的房屋始终未办理抵押登记或预告登记，原因系二人不配合手续。

法院这样判：

1. 肖某、韦某需在10日内偿还银行全部欠款本息327969.9元及后续利息，并支付律师费2000元；
2. 天门某置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任（即银行可直接找开发商要钱）；
3. 开发商代偿后，有权向肖某、韦某追回钱款。

三、核心风险点：阶段性担保不是“免死金牌”，企业必须盯紧这3件事

为什么开发商输了官司？
本案关键在于“阶段性担保”的陷阱。天门某置业辩称：“房子没办抵押登记是肖某、韦某不配合，条件没达成，我就不该担责。”但法院一针见血指出：担保函约定“抵押登记完成即免责”，但借款人故意不配合，等于人为阻挠条件成就，法律视为条件已成就——开发商必须继续担责！

对企业敲响的3个警钟：

1. “不配合=免责”是伪命题，合同写得越模糊风险越大
   开发商常以为：“反正抵押登记要等借款人签字，他们拖着我就不用担保。”但本案证明：只要合同没写清“因借款人过错导致登记失败可免责”，法院就推定开发商有督促义务。本案担保函只说“以抵押登记交付为截止日”，却没约定“若借款人不配合如何处理”，导致开发商被动背锅。
   ✅ 防范建议：

   • 担保合同必须加这句话：“若因借款人原因（如拒绝签字、提供假材料）导致抵押登记失败，保证人责任不因此免除，且借款人应赔偿保证人损失。”
   • 同步在《购房合同》中约定：“业主需在收房后30日内配合办抵押，逾期每日付违约金XX元。”

2. 别当“甩手掌柜”，放任不管等于自挖陷阱
   开发商以为“交房后就和我无关了”，但本案房屋2021年已交房，开发商却从未催促业主办抵押登记。法院认为：作为专业机构，开发商有义务主动跟踪流程。若能证明曾发函催办（如留存快递回执、短信记录），或可减轻责任。
   ✅ 防范建议：

   • 建立“抵押登记进度表”：交房后每周查一次房管局系统，业主超期未办理的，立即书面催告（模板：“请X日内配合办抵押，否则将承担担保损失”）。
   • 交房时让业主签《抵押配合承诺书》，并预收2000元“抵押登记押金”，办完后退还。

3. 律师费、诉讼费这些“小钱”可能压垮担保人
   本案开发商不仅要还32万贷款，还得赔银行2000元律师费。现实中，很多企业忽略担保范围包含“实现债权费用”，等官司打起来才发现：光律师费就能吃掉利润。
   ✅ 防范建议：

   • 担保函务必限定范围：“仅担保本金及利息，不含律师费、保全费等”。
   • 投保“保证保险”：年费约担保额的0.5%，一旦需代偿，保险公司买单（如平安产险的“开发商阶段性担保保险”）。

最后划重点：阶段性担保不是“暂时帮忙”，而是“直到彻底脱身”。作为企业，签担保合同前务必做到：
① 把“借款人不配合”的后果写进条款；
② 交房后设专人盯抵押登记；
③ 用押金、保险双保险转移风险。
别等银行上门要钱才后悔——您的“省事”，可能让企业背上百万债务！

征和律师提示：本文案例已脱敏处理，核心规则全国通用。企业若涉及担保业务，建议每季度由法律顾问审核合同模板。如需《阶段性担保风险自查清单》或定制合同范本，欢迎联系征和企业法务部（电话：XXX-XXXXXXX）。
注：本文不构成法律意见，具体问题请咨询执业律师。