供暖前锁闭阀未关闭致业主家中漏水谁担责-林州财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)豫0581民初10851号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实
原告常某甲购买位于林州市的房屋，林州市某甲有限公司系该小区的物业管理公司。2024年11月8日下午，某公司在小区电梯入口处张贴温馨提示，告知"11月9日对暖气管道进行注水"。2024年11月9日，小区进行通暖前打压试水，试水期间原告家供暖分水器处的连接管件处漏水，致使原告家被水浸泡。2024年11月10日，原告出差回到家发现家中漏水，联系某公司工作人员将管井门里的手动阀门关闭，原告将家中供暖分水器处的连接管件拧紧后，家中不再漏水。林州某公司与某公司签订《供用热入网协议》，协议中约定了双方各自的权利和义务。案涉小区是自管小区，该小区供热试水由某公司负责。业主户外管道井中的通暖阀门由林州某公司管理，通暖锁闭阀关闭的情况下试水时水不会进入到业主家里。原告2023年和2024年均未缴纳采暖费。原告向法院申请漏水造成的财产损失和修复费用评估，评估结论为损失14960元，原告支付评估费3000元。

法院判决结果：一审法院判决林州某公司赔偿原告7184元（总损失17960元的40%），某公司赔偿原告3592元（总损失17960元的20%），原告自担40%的责任。二审法院驳回各方上诉，维持原判。

三、案例核心观点及企业风险防范指南

一句话看懂案件关键：供暖试水前没关好锁闭阀，加上业主家暖气管松动，结果三家一起"买单"！

这个案子看似是普通漏水，实则给供热企业和物业公司敲响了警钟。很多企业以为"贴个通知就完事"，"阀门关不关不重要"，结果一出事就要赔钱。下面用大白话告诉你，企业怎么避免踩这个坑：

第一，供热公司：锁闭阀不是"摆设"，是"保险栓"
本案中，林州某公司作为锁闭阀的管理者，明明知道常某甲连续两年没交暖气费，却没关好锁闭阀。法院认定：锁闭阀关上，水就进不了业主家！这个"小阀门"直接让供热公司背了40%的赔偿责任。

企业怎么做？

• 建立"未缴费用户清单"：每年试水前，重点检查这些用户的锁闭阀状态，拍照存档（手机拍就行，关键时刻能救命）。
• 别只认"缴费单"：即使用户说"今年不供暖"，也要亲自确认阀门关闭，不能光听用户口头说。
• 用好合同条款：和物业公司签协议时，明确写清"锁闭阀由我方管理，每年10月底前完成未缴费用户阀门检查"。

第二，物业公司：通知不能"一贴了之"
某公司虽然在电梯口贴了试水通知，但法院认为这不够！为什么？贴通知当天下午才贴，第二天一早就试水，很多上班族根本看不到。更关键的是：常某甲常年不在小区住，物业也没专门提醒。

企业怎么做？

• 通知要"三保险"：除了贴公告，必须同步发短信/打电话给业主（尤其是长期空置房），微信群发也要留截图。试水前3天、前1天、当天早上分三次提醒。
• 空房要"特殊关照"：对像常某甲这样长期不在家的业主，提前登记联系方式，试水时安排人上门查看或电话确认。
• 别当"甩手掌柜"：即使合同写明"试水由供热公司负责"，作为小区管理者，你也有提醒义务。发现用户两年没缴费，主动联系供热公司确认阀门状态。

第三，所有企业通用防坑技巧

1. "谁的孩子谁抱走"：本案中，分水器松动是业主自己家的问题，法院也让业主担了40%责任。企业要分清责任边界——公共区域归你管，业主专有部分别乱碰（碰了反而要担责）。
2. 记录就是"护身符"：林州某公司说"2023年用户交过费"，但拿不出缴费记录，法院不采信。建议：所有检查、维修、通知都要留痕，手机拍照+简单文字说明存档至少2年。
3. 行业规定要吃透：河南省规定，试水前必须提前5天通知用户。本案物业只提前半天贴通知，直接被判"通知不到位"。各地供热条例不同，务必查清本地要求。

最后提醒：供暖事故不是"小问题"！本案损失才1.5万元，但如果是老人摔倒、电路短路，赔偿可能翻十倍。企业千万别图省事——锁闭阀多转一圈，通知多发一条，花不了10块钱，却能避免上万元赔偿。每年供暖季前，花半天时间全面排查这些风险点，比事后打官司划算多了！