企业以 房屋买卖 形式为借款提供担保存在重大法律风险 - 济源确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)豫96民终1124号
审理法院：河南省济源市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2014年10月18日，济源某置业公司向袁某借款3000000元，借款期限六个月，并承诺以星湖湾小区9套商品房为此借款做抵押。借款到期后，济源某置业公司未能归还借款，2015年又与袁某签订协议一份，约定"甲方（即袁某）于2014年10月18号借给乙方（即济源某置业公司）300万元，约定还款时间为2015年4月17号，乙方将星湖湾小区9套商品房（15号楼东单元西户1—8层和14层作为此借款抵押）。现逾期近三个月时间未还款。因乙方周转困难，乙方请求甲方将质押的9套房（15号楼东单元西户1—8层和14层）给予解押，方便乙方再融资，偿还甲方借款。乙方承诺解押之日起10个工作日内无条件偿还甲方的300万借款，如乙方融资失败，未能按时付款，乙方自愿将星湖湾小区15号楼东单元西户1—8层和14层按原合同单价每平方米2500元销售给甲方，乙方永不反悔"。济源某置业公司最终以星湖湾小区15号楼东单元2层西户、20号楼1层东户、20号楼2层东户、20号楼3层东户、15号楼东单元1层西户、15号楼东单元3层西户、15号楼东单元4层西户、15号楼东单元6层西户、20号楼4楼东户共计9套房屋以签订房屋买卖合同的方式为借款作抵押，并在济源市房管局办理备案登记手续，备案登记时间均为2015年9月2日。其中15号楼东单元4层西户、15号楼东单元6层西户、20号楼4楼东户房屋备案登记在马某名下，由马某代袁某签订三份商品房买卖合同，合同编号分别为FG13050396，FG13050400，FG13050044，建筑面积分别141.94平方米、141.94平方米、144.65平方米，房屋总价分别为496790元、496790元、506275元。该三套房屋未办理过退房手续，仍备案登记在马某名下。

2024年10月31日，济源市人民法院作出执行裁定书，就王某申请执行济源某置业公司民间借贷纠纷一案，裁定"终结本次执行程序"，理由为"穷尽财产调查措施，未发现被执行人有可供执行财产，被执行人暂无财产可供执行"。

一审法院判决确认马某和济源某置业公司签订的三份商品房买卖合同无效；但二审法院撤销了一审判决，驳回了王某的诉讼请求，认定这三份合同有效。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

很多企业为了融资方便，常常会采用"名为房屋买卖，实为借款担保"的操作方式，认为这样既能快速获得资金，又能避免繁琐的抵押登记程序。但这个案例告诉我们，这种操作方式隐藏着巨大法律风险，一旦发生纠纷，企业可能面临"竹篮打水一场空"的困境。

法院为什么最终认定合同有效？

关键原因在于：企业与债权人签订的"房屋买卖合同"虽然实质上是为借款提供担保，但这并不必然导致合同无效。二审法院明确指出，案涉合同签订时间在《民法典》施行之前，应适用当时的《合同法》。而《合同法》规定的合同无效情形中，并没有"名为买卖实为担保"这一条。也就是说，即使合同表面是买卖，实际是担保，只要不违反法律强制性规定，合同仍然有效。

企业面临的重大风险：

1. 担保物价值流失风险：在这个案例中，济源某置业公司用9套房屋为300万元借款提供担保。如果10年后房价大幅上涨，按照当年的"买卖价格"处置房产，企业可能损失巨大。反之，若房价下跌，债权人也可能不愿接受"以房抵债"。

2. 担保效力不明确风险：由于没有办理正式抵押登记，这种"名为买卖"的担保方式在法律上难以认定为有效抵押。一旦企业破产，这些"买卖"房屋很可能被认定为普通债权，优先受偿权无法保障。

3. 被认定为真实买卖的风险：就像本案中，法院最终认定合同有效，意味着这些房屋可能真的被认定为已出售给债权人，企业将永久失去这些资产。

企业如何防范此类法律风险？

1. 不要玩"文字游戏"，选择正规担保方式：企业融资时，应直接办理正规的抵押登记手续，而不是采用"假买卖真担保"的方式。虽然办理抵押登记需要一些时间和费用，但能从根本上避免法律风险。

2. 如果必须采用"让与担保"，务必规范操作：最高人民法院已认可"让与担保"的效力，但必须满足严格条件：

   • 在协议中明确约定"债务人不履行到期债务时，债权人有权就该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿"
   • 不得约定"债务人不履行到期债务时，担保财产归债权人所有"（即流质条款）
   • 及时办理不动产登记

3. 定期评估担保物价值，及时进行清算：如果采用"以房抵债"方式，应在协议中约定房价评估机制，并在适当时机进行清算。不能像本案中，10年时间过去了，既没办理过户，也没进行价值重新评估。

4. 保留完整交易凭证：无论是借款合同还是担保协议，都要保留完整的支付凭证、沟通记录等证据。本案中，一方主张是"以房抵债"，一方主张是"借款担保"，关键证据的缺失导致了认定困难。

5. 避免长期"悬而未决"状态：本案中，9套房屋备案登记10年未变动，既未办理过户，也未解除备案，这种"悬而未决"状态最容易引发纠纷。企业应在协议中明确约定担保期限和解除条件，避免无限期拖延。

一句话总结： 企业融资时，不要为了图省事而采用"假买卖真担保"的方式，这种操作看似简便，实则埋下巨大隐患。正规办理抵押登记虽然程序稍繁，但能有效保护企业资产安全，避免在资金紧张时"雪上加霜"。

企业在经营中常常面临资金压力，但越是困难时期，越要守住法律底线，规范融资操作。一次不规范的"担保"操作，可能让企业在原本的经营困境之外，再添上无法挽回的法律风险。规范操作不仅保护债权人，更是保护企业自身的"护身符"。