下水管道堵塞返水损失谁来赔？开发商和物业需共同担责-巩义财产损害赔偿案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)豫01民终14728号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年8月31日，吴某与巩义某置业公司签订《商品房买卖合同》，购买巩义市建业春天里5期号楼单元503房屋。交房后，吴某于2023年9月开始装修，2024年1月5日装修完毕并添置家电家具。

2024年3月29日下午，河南某物业公司巩义分公司的物业管家通知吴某房屋漏水到楼下，吴某赶到后发现整个房间被污水浸泡。物业人员从楼上603房间的污水管留置孔处向下疏通管道后，房间才停止返水。

2024年4月14日，吴某房屋再次出现返水，物业人员帮忙打扫并疏通，但效果不佳。4月16日，吴某找专业疏通人员检查，发现四楼与五楼下水主管道之间有堵塞物，支付疏通费500元。4月17日，最终堵塞物在一楼下水主管道排出，为一个直径较大的塑料地漏盖。疏通期间，因需拆装四楼住户的装修物件，吴某支付费用200元。

诉讼中，经司法鉴定，吴某的财产损失为20040元，支付鉴定费3000元。吴某起诉要求两公司赔偿财产损失、疏通费等共计3万余元。

法院判决：河南某物业公司巩义分公司、巩义某置业公司共同赔偿吴某财产损失20040元、管道疏通费用700元、鉴定费3000元，共计23740元；驳回吴某其他诉讼请求。两公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心风险提示：开发商和物业要守住这"两道防线"

这个案子看似是个普通的返水事件，实则给所有房地产企业和物业公司敲响了警钟：交房前的"质量关"和交房后的"维护关"没把住，就要为业主损失买单！

关键问题出在哪？
法院查明，堵塞物是一个直径较大的塑料地漏盖。这种东西从住户家里掉进下水道的可能性很小——普通家庭的地漏盖根本进不去主管道。更可能是施工时遗留的"定时炸弹"，在业主陆续入住、用水量增大后才彻底堵塞管道。

为什么开发商和物业要"连坐"？

1. 开发商失守"第一道防线"：
   交房时排水管道做了灌水试验，但只测了"当时能通水"，没发现隐藏的堵塞物。就像体检只测了"现在不发烧"，却忽略了体内潜伏的病灶。法院认为，开发商在交房前应当彻底检查管道，这种施工遗留问题属于质保范围（排水管道质保期2年），不能以"当时测试合格"推卸责任。

2. 物业失守"第二道防线"：
   物业服务合同明确约定要对"共用上下水管道"进行日常维修养护。但吴某家第一次返水后，物业只是简单疏通，没深挖根源；第二次返水时仍没彻底解决问题。这就像医生只处理发烧症状，却不找病因，导致"小病拖成大病"。

企业如何避免"踩雷"？
作为企业法律顾问，我看到太多类似纠纷源于"差不多就行"的心态。给大家划三条"安全线"：

1. 交房前：别让"测试合格"变成"走过场"

• 施工阶段：建立管道"清场检查"制度，重点排查主管道是否有施工遗留物（如地漏盖、工具等）。建议在管道安装完成后、封墙前，用摄像头进行全管段录像存档。
• 交房验收：不能只做简单灌水试验。对厨房、卫生间等关键区域，应模拟多户同时用水场景测试；留存书面验收记录，业主签字确认时要说明"已检查管道无异物"。
• 质保承诺：在《质量保证书》中明确排水管道的检查标准和处理流程，避免笼统写"符合规范"。

2. 交房后：日常维护要"真管事"，别只做"表面活"

• 物业巡查：把下水主管道纳入月度检查清单，尤其在新小区业主集中装修期，要增加疏通频次。发现单户返水，必须溯源到整个单元管道，不能"头痛医头"。
• 突发事件：第一次返水就是"红色警报"！应立即组织专业排查，留存现场照片和疏通记录。本案中物业两次都"简单疏通了事"，最终导致损失扩大，法院据此认定物业"未尽到维护义务"。
• 业主沟通：返水后及时书面告知处理方案和预防措施，避免业主因自行处理产生额外损失（如本案中吴某母亲因处理返水发生交通事故）。

3. 出现问题：别急着"甩锅"，先守住证据链

• 本案两公司上诉时强调"是楼上业主丢弃垃圾导致"，但拿不出证据。而法院根据堵塞物特性（大尺寸地漏盖）推定是施工遗留。
• 正确做法：发生返水立即启动"三同步"——同步录像取证、同步委托专业机构鉴定堵塞物来源、同步书面通知相关方。有证据才能厘清责任，避免被"连坐"。

最后提醒：
很多企业认为"管道测试合格就万事大吉"，却忽略了"持续畅通"才是业主的核心需求。本案中，开发商以"交房前测试合格"抗辩、物业以"已做日常维护"推责，均未获法院支持——因为法律看重的是"结果"：业主的损失是否因你的失职造成。

守住"交房质量"和"日常维护"这两道防线，才能真正避免"小堵塞酿成大赔偿"。毕竟，对业主来说，家被污水泡了不是"技术问题"，而是切切实实的财产损失；对企业来说，一次返水纠纷可能带来几十万赔偿，还会影响楼盘口碑——这笔账，远比做好管道检查更值得算清楚。