抵押权人未调查已出租商铺真实权利人，抵押权不得对抗在先买受人-巩义案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)豫0181民初2903号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2016年12月8日，李某与巩义弘某公司签订海悦明城商铺认购合同，李某以165万元的价格认购海悦明城项目第3号楼1-2层04号商铺，双方同日签订承诺书，对付款、有权回购、继续持有等内容进行了书面承诺。165万元款项已支付。李某取得案涉商铺后于2019年3月将案涉商铺出租他人使用。2019年12月10日，弘成公司与张某签订抵押合同，将案涉商铺办理抵押登记。案涉商铺有多个案件被查封，因张某系生效判决优先受偿人，案涉标的被执行时法院已与查封在先的办案单位协商取得了案涉房产的处置权。

法院判决：不得执行位于巩义市某的房产；驳回原告李某请求确认所有权及要求协助过户的其他诉讼请求。

三、核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例告诉我们：作为债权人，在接受房产抵押时，一定要亲自去现场查看房屋实际使用情况，不能光看房产证就办理抵押手续。法院认为，张某作为大额借款的出借人，在设立抵押权时应当尽到审慎的注意义务，特别是发现商铺已被出租使用的情况下，应当核实真实权利人，但张某仅凭弘成公司提供的不动产权证就办理了抵押，没有向租户了解情况，导致抵押权设立存在瑕疵。因此，当商铺买受人李某已经付清全款、实际占有使用商铺且非因自身原因未办理过户时，张某的抵押权就不能对抗李某的物权期待权。

对企业来说，这个案例揭示了两大重要法律风险点：

第一，作为房产出卖方的风险：
弘成公司将已出售的商铺再次抵押给他人，结果不仅引发了诉讼，还被判承担全部诉讼费用。企业要注意：已出售的房产千万不能再做抵押或二次销售！即使房产证上还登记在自己名下，只要已实际交付给买方，就应当及时在系统中标记"已售"状态，避免重复抵押或销售。企业财务和法务部门要建立完善的房产销售与抵押信息共享机制，防止不同部门之间信息不畅通导致的风险。

第二，作为抵押权人的风险：
张某以为有房产证抵押就"高枕无忧"，结果却败诉了。企业在接受房产抵押时，必须做到"三看一核实"：

1. 看房产证真伪，到不动产登记中心核实；
2. 看房屋实际状态，亲自到现场查看是否空置、出租或已有人居住；
3. 看租售情况，询问物业、邻居或直接与实际使用人沟通；
4. 核实抵押人是否对房产有完整处分权。

特别是商业地产，如商铺、写字楼，往往存在出租经营情况，一定要向实际使用人了解房屋权属情况。如果发现房屋已被他人使用，应要求抵押人提供与使用人的合同关系证明，确认是租赁关系而非已售关系。

此外，企业作为买受人也要注意：虽然本案中李某胜诉了，但法院驳回了他要求确认所有权和过户的请求，因为房产仍有抵押。买受人在购房后应尽快办理网签备案或预告登记，保留好付款凭证和交房证明。如果开发商拖延办证，应及时通过法律途径维权，不要等到房子被抵押或查封才行动。

这个案例给我们的最大启示是：在商业活动中，"眼见为实"比"证见为实"更重要。不要以为有政府部门颁发的产权证就万无一失，一定要核实房产的实际使用状态和真实权利归属。企业法务和风控部门在处理房产交易和抵押业务时，应将现场调查作为必要流程，避免因疏忽调查而造成的重大损失。