承租方不得以房屋改造未完成为由拒付租金-潜江房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂96民终322号
审理法院：湖北省汉江中级人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实：
2010年5月11日，潜江某服务中心作为出租方、潜江易某有限公司作为承租方签订了一份《某某商业城租赁合同》，合同主要约定：1. 潜江某服务中心将位于潜江市路整体出租给潜江易某有限公司，租赁期限为2010年6月1日起至2030年5月31日止，共计20年；2. 潜江易某有限公司向潜江某服务中心支付租金以年度为单位计算，从签订合同之日起三年内（过渡期）第一年租金为60万元，第二、三年每年租金为80万元，过渡期满后第一个三年每年租金为120万元，第二个三年每年130万元，第三个三年每年租金140万元，第四个三年每年租金150万元。以后每年租金可根据市场行情增减，增减比例在150万元的基础上不得超过10%，由双方再行商定；3. 潜江易某有限公司向潜江某服务中心支付第一年度租金的时间为本合同签订之日，以后每年租金的支付时间为当年的6月1日前；4. 潜江某服务中心将租赁物按合同约定交付给潜江易某有限公司后，某某商业城由潜江易某有限公司负责清场、管理，潜江某服务中心负责配合；5. 双方都应当严格遵守合同约定，若一方未按约定履行，则视为违约，违约金300万元。合同中的过渡期是指位于案涉房屋对面的原中心菜场需拆除后重建，重建完成前，以案涉房屋的一楼作为过渡菜场使用的期限。该合同签订后，潜江某服务中心即将案涉房屋交付给潜江易某有限公司，潜江易某有限公司将该房屋的一楼作为过渡菜场对外出租，潜江易某有限公司按约定缴纳租金共计350万元（2010年6月1日至2014年12月31日）。合同约定的过渡期届满，中心菜场重建尚未完成，案涉房屋一楼继续作为过渡菜场使用。2015年1月1日，双方经协商签订《<某某商业城租赁合同>补充协议》一份，主要约定：1. 将"中心集贸市场过渡期间"确定为2010年6月1日起至2017年12月31日止，自2018年1月1日起不再承担过渡菜场义务；2. 将租金缴纳金额变更为：2010年6月1日至2011年5月31日期间的租金为60万元，2011年6月1日至2014年12月31日期间每年租金为80万元，2015年1月1日至2017年12月31日由潜江某服务中心代为管理，每年租金120万元（含劳务费），劳务费以外的各种费用由潜江易某有限公司承担；自2018年1月1日起不再承担过渡菜场义务，2018年1月1日至2020年12月31日每年租金138万元，2021年1月1日至2023年12月31日每年租金151.8万元，2024年1月1日至2026年12月31日租金为166.98万元，2027年1月1日至2029年12月31日每年租金183.678万元。2015年1月1日至2017年12月31日期间，因过渡菜场由潜江某服务中心代管，潜江某服务中心同意免收租金。

2018年6月下旬，过渡菜场的使命结束。为此，双方于2018年6月29日召开会议商定：自2018年7月1日起，将某某商业城的经营、管理、使用权正式移交给潜江易某有限公司；由潜江易某有限公司主导，将某某商业城临时市场的摊位经营户回迁到中心城的中心集贸市场摊位内经营，潜江某服务中心负责配合、协助潜江易某有限公司做好接待安置工作，逾期潜江易某有限公司可以自行清场。该会议召开后，潜江某服务中心即将案涉房屋正式交付给潜江易某有限公司，潜江易某有限公司在2018年7月6日至2020年10月12日期间分6次共计缴纳租金306万元。之后，潜江易某有限公司未再缴纳租金。

潜江某服务中心正式交付时，尚有5户因历史原因未腾退，其中潜江某服务中心一职工临时居住于案涉房屋的三楼，占用案涉房屋一楼相关摊位的原租户4户，占用案涉广场巷道经营种子销售的商户1户。住户在交付后不久离开，一楼3户租户在与双方将租金结算清楚后，亦在不久后将案涉摊位腾退。巷道占用户系潜江某服务中心根据政府相关部门的要求，无偿安排其占有使用巷道的，交付后该商户拒不迁出，直到2019年底，其搭建的构件被强制拆除。

诉讼中，潜江某服务中心明确表示，因"中心集贸市场过渡期间"延长至2018年7月1日，同意减免2018年度6个月的租金69万元；因新冠肺炎疫情和疫情防控，同意减免2020年度6个月的租金69万元。

潜江易某有限公司系小微企业。根据政府政策，2022年度减免6个月的房租，2023年度减免1个月房租。

判决结果：
法院判决潜江易某有限公司向潜江某服务中心支付租金333.45万元，驳回潜江某服务中心的其他诉讼请求。二审法院维持原判。

三、案例核心观点及法律风险防范提示

这个案例的核心问题是：租赁房屋改造工程未完成，承租方能拒付租金吗？法院明确表示：不能！

简单来说，潜江易某有限公司租了潜江某服务中心的房子，后来想对房子进行改造，但改造过程中遇到一些问题没完成，于是他们就认为"房子不能正常使用"，开始不交租金了。他们还提出："是因为房东没办齐手续，导致改造做不成，所以不该交钱。"

但法院查清楚后认为：

1. 房东已经把房子交给你了（虽然刚开始有几户没搬走，但很快都解决了），你实际也接收并使用了房子；
2. 你们签的合同里根本没有写"改造期间可以不交租金"这一条；
3. 你改造过程中遇到问题，应该按合同办事或跟房东协商，不能直接不交钱；
4. 房东已经很通情达理了，不仅同意减免因疫情原因的租金，还按政策给你减免了小微企业租金。

所以，法院判决承租方必须把欠的租金300多万元交上。

企业该如何防范此类风险？

1. 合同要写"全"，不能想当然
   很多企业签合同时，总觉得"口头说好就行"或"大家都懂"。但这个案例告诉我们，如果合同里没写"改造期间可以免租"，哪怕你说得再有道理，法院也不会支持。签租赁合同时，一定要把各种特殊情况写清楚：如果要改造怎么办？改造期间租金怎么算？遇到政府政策变化怎么办？最好请专业律师帮忙把关。

2. 有问题及时沟通，别"赌气"不交钱
   潜江易某有限公司发现改造有问题后，不是找房东协商，而是直接停交租金。结果欠的钱越来越多，还被起诉。企业遇到合同履行问题，应该第一时间书面通知对方，提出解决方案，保留好沟通记录。如果觉得对方违约，也应该继续履行自己的主要义务（比如交基本租金），再通过法律途径索赔。

3. 交付时要验收，有问题当场说
   这个案例中，房东交房时确实还有几户没搬走，但承租方接收了房子也没提异议，后来就不能再以这个理由拒付租金了。企业接收房屋或其他资产时，一定要当场检查并记录问题，及时提出书面异议，否则会被视为接受现状。

4. 政策减免要依法依规主张
   潜江易某有限公司想把2021年也说成"疫情期"要求减免租金，但法院认为没有依据。政府有明确政策的（如2022年减免6个月），企业可以主张；但没有政策支持的，不能随意扩大解释。企业要关注政府发布的正式通知，保留好政策文件作为证据。

5. 小问题别拖成大麻烦
   本案中，如果潜江易某有限公司从一开始就和房东协商改造问题，可能早就解决了。但他们一直拖着，最后欠了300多万租金，连违约金都没要到（因为法院认为双方都有责任）。企业经营中，小纠纷要及时处理，避免雪球越滚越大。

记住：签合同时多花一小时写清楚，胜过事后花一年打官司！企业经营中，合同就是"护身符"，写清楚、留证据、及时沟通，才能避免掉进法律"坑"里。