房地产商不能以疫情天气为由逃避逾期交房违约责任-大冶商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初9178号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2020年9月15日，刘某甲（买房人）与大冶某房地产开发有限公司（开发商）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买大冶市某小区房屋，总价款564457元。合同约定开发商应于2022年10月15日前交房，同时签订的《补充协议》约定买房人同意给予开发商60日的交付延展期。合同还约定：超出延展期仍未交房的，开发商按日向买房人支付已付购房款万分之一的违约金。

刘某甲按约支付了全部购房款，但开发商直到2023年2月22日才完成房屋竣工验收备案并通知交房，实际交房时间比合同约定晚了130天。扣除60天延展期后，刘某甲认为开发商实际逾期70天，要求支付违约金3951.9元（564457元×日万分之一×70天）。

开发商辩称，因新冠疫情、极端天气和大气污染防控政策影响，应扣除55天工期，实际仅逾期25天，且认为违约金标准过高应予降低。开发商还主张，案涉房屋已于2023年2月22日完成竣工验收备案，具备交房条件。

法院经审理认为，合同约定的60日延展期有效，扣除后开发商确实逾期70天交房。对于开发商提出的疫情、天气等因素，法院认为这些情况在签约时应能合理预见，不能作为免责事由。同时，合同约定的日万分之一违约金标准合理，不予调整。

最终，法院判决大冶某房地产开发有限公司支付刘某甲逾期交房违约金3951元，驳回刘某甲其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示

这起案例给我们企业，特别是房地产开发企业敲响了警钟：不能简单地把"疫情""天气"当作逾期交房的"挡箭牌"！

为什么法院不支持开发商的抗辩理由？

1. 签约时应合理预见风险：本案合同签订于2020年9月，此时新冠疫情已经发生，相关防控措施相对稳定，开发商作为专业机构，应当在制定工期计划时就考虑到这些因素。就像我们开公司做计划，不能说"没想到今年生意难做"就推翻合同约定。

2. 常规天气不能作为免责理由：暴雨、高温等天气在任何地区每年都会发生，属于行业常规风险。开发商在房地产开发中，应当把可能影响工期的天气因素提前计算到施工计划里，不能每次都拿"天气不好"当借口。

3. 合同约定优先：双方明确约定了60天的延展期，超过这个期限就要承担违约责任。法院尊重当事人的真实意思表示，只要合同约定不违法，就应当严格履行。

企业如何防范此类法律风险？

1. 科学制定工期计划：开发商在签订合同时，不要为了促销而承诺过短的交房时间。应当充分考虑当地气候特点、可能的政策影响等因素，留出合理缓冲期。比如，在长江流域开发项目，应当把梅雨季节对施工的影响计算在内。

2. 完善合同条款设计：如果确实需要约定不可抗力条款，应当明确界定哪些情况属于可免责的"不可抗力"，并约定相应的证明责任。不能笼统地说"因不可抗力可以延期"，而要具体说明何种情形、需要提供什么证明材料。

3. 做好过程管理与证据留存：施工过程中如遇确实影响工期的特殊情况（如重大自然灾害、突发性重大政策调整等），应当及时收集并保存相关证据，包括政府通知、气象证明、监理日志等，并按照合同约定及时通知买房人。

4. 合理设定违约金标准：违约金标准不宜过高也不宜过低。过高的违约金可能被法院调整，过低则可能无法弥补对方损失。建议参考行业惯例和实际可能损失，设定一个双方都能接受的合理标准。

5. 加强与客户的沟通：即使遇到延期情况，也应当主动、及时与买房人沟通，说明原因和预计解决时间，避免矛盾激化。很多纠纷都是因为沟通不畅导致的。

最后提醒各位企业经营者：市场经济是法治经济，合同就是"法律"。签了合同就要守信履约，不能总是指望用"特殊情况"来推脱责任。尤其对于房地产这种关系民生的行业，更应该重视合同信誉，这样才能赢得市场口碑，实现长远发展。