物业服务质量存在小问题业主不能拒交物业费-枝江物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0583民初280号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实及判决结果
姚某、向某是枝江市某江小区X栋X号房屋业主，房屋面积131.7平方米。2016年5月1日，枝江市某江小区业主委员会与枝江市某物业有限公司签订《物业服务合同》，约定物业费标准为1.05元/月/平方米。2021年5月1日，双方续签合同，约定业主每年1月1日交纳全年物业费，逾期需按日万分之五支付违约金。姚某、向某自2020年1月1日起至2023年12月31日止，累计欠缴物业费6637.68元（131.7㎡×1.05元/月/㎡×48个月），经多次催收仍未交纳。姚某辩称物业服务质量差，包括房屋大门维修后颜色不一致且起泡、消防应急灯不通电、过道灯随意更换影响美观等。

法院判决：姚某、向某需在10日内向枝江市某物业有限公司支付欠缴物业费6637.68元；但驳回了物业公司关于逾期违约金（滞纳金）的请求。

三、核心观点与风险防范提示
这个案子的核心很简单：物业服务质量有小毛病，业主不能直接拒交物业费，但物业也别指望靠“天价滞纳金”赚钱。法院认为，物业服务是长期、全面的工作，不能因为一时一处的小问题（比如灯坏了、维修不完美）就否定整个服务。业主如果对服务不满意，应该通过沟通、投诉等积极方式解决，而不是直接不交钱。否则，不仅伤了物业公司的利益，还会让小区环境越来越差——就像“你不交费，物业没钱修灯；灯越修越差，更多人不交费”，最终大家都吃亏。

对企业（尤其是物业公司）来说，这个判决敲响了两记警钟：

1. 别把服务当“走过场”：法院虽然判业主付钱，但明确指出物业存在“服务瑕疵”（比如维修响应慢、设备维护不到位），这才导致业主不满。企业千万别觉得“合同签了就能稳收钱”，必须把服务落到实处：定期检查公共设施（像消防灯、楼道照明）、快速处理业主报修、维修后要让业主验收满意。否则，小问题积累多了，业主集体拒交费，企业反而得不偿失。
2. 别迷信“滞纳金”条款：合同里写了“逾期每天罚万分之五”，但法院直接驳回了这项请求。为什么？因为物业自己也有责任——没及时改进服务，还指望靠罚钱赚钱。对企业而言，合同条款要合法合理（国家规定违约金不能过高），更要靠优质服务赢得业主信任。平时多开业主座谈会、建立线上反馈群，把问题消化在萌芽阶段，比打官司追钱更划算。

一句话总结：服务是根，沟通是桥。企业别只盯着收钱，要把功夫下在日常管理上——设备坏了当天修、业主投诉24小时内回，用行动证明“你交的每分钱都花在刀刃上”。这样既避免纠纷，还能让业主心甘情愿续费，何乐不为？