阶段性担保责任在抵押登记完成后自动解除-阳新金融借款合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我们常遇到企业因担保条款疏忽而陷入长期债务风险的问题。今天用一个真实案例，帮您快速看懂如何避免这类“坑”。

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初2364号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年12月6日，被告贾某（借款人、抵押人）、湖北省某置业有限公司（保证人）与原告某某支行（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》，主要内容为：

• 贾某借款35万元用于购买湖北省某置业有限公司销售的房产（位于阳新县城东新区莲花湖某号某号楼某层某号房）；
• 湖北省某置业有限公司为该贷款提供担保；
• 贾某以所购房产抵押给银行，并约定贷款逾期时罚息上浮50%；
• 合同明确律师费由借款人承担，且保证期间为“自合同生效起至抵押登记办妥、抵押资料交银行收执之日止”。
  原告向湖北省某置业有限公司支付贷款35万元。但贾某未按时还款，截至2023年1月10日，仅偿还本金98432.57元和利息72193.13元。原告起诉要求：
  1. 贾某偿还剩余本金251567.43元、利息13932.17元、罚息1012.91元；
  2. 贾某支付律师费5330元；
  3. 湖北省某置业有限公司承担连带保证责任；
  4. 银行对抵押房产拍卖款享有优先受偿权。

法院判决结果：

• 支持贾某偿还全部欠款本息及律师费；
• 支持银行对抵押房产的优先受偿权；
• 驳回对湖北省某置业有限公司的连带责任请求（因抵押登记已完成且资料已移交银行，担保条件消失）。

三、核心观点：企业做阶段性担保，必须盯紧“抵押登记完成”这个关键点！

本案的核心教训是：阶段性担保责任并非永远存在，一旦抵押登记办妥并移交资料，担保责任自动终止。湖北省某置业有限公司之所以免责，正是因为合同白纸黑字约定“保证期间到抵押登记办妥、资料收执之日止”，而银行已实际取得抵押权证明。

对企业的真实风险提示：

1. 别让“模糊条款”拖你下水
   许多企业在签担保合同时，只关注“要不要担保”，却忽略担保何时结束。比如本案中，如果合同未明确“抵押登记完成即解除担保”，湖北省某置业有限公司可能至今还在替贾某背债！
   → 防范建议： 签担保合同时，必须写清终止条件（例如：“保证责任在抵押登记完成且资料移交银行后自动解除”），并避免用“等”“相关”等模糊词。

2. “办完抵押”不等于“万事大吉”，证据才是命门
   湖北省某置业有限公司能脱责，关键在于银行已实际收执抵押登记资料（如他项权利证书）。如果企业只口头说“抵押办好了”，但没拿到移交回执，担保责任可能无限期延续！
   → 防范建议：

   • 要求银行在抵押登记完成后立即出具书面移交证明（注明日期和资料清单）；
   • 自己保留全套交接记录（如快递单、签收单），避免“哑巴吃黄连”。

3. 担保不是“人情”，该退出时就退出
   很多企业碍于情面，替合作方（如购房客户）提供阶段性担保，却不知风险何时终结。本案中，若湖北省某置业有限公司未及时跟进抵押登记进度，可能到2031年贷款到期还在担责！
   → 防范建议：

   • 在合同中设定明确的时间节点（例如：“若30日内未完成抵押登记移交，担保自动转为全额连带责任”），倒逼银行高效办理；
   • 定期查抵押登记状态（通过不动产登记中心官网），别等银行通知。

一句话总结： 担保合同不是“卖身契”，企业只要抓牢“抵押登记完成+资料移交”两个动作，就能安全退出担保圈。下次签合同时，多问一句：“啥时候算担保结束？证据怎么留？”——这比事后打官司省心100倍！

征和律师提醒：我们每年处理上百起担保纠纷，80%的企业因忽略“担保终止条件”多赔了冤枉钱。如需自查合同漏洞，欢迎联系征和企业法律顾问团队（免费提供1次基础风险扫描）。
注：本文案例已隐去敏感信息，仅作普法参考；具体操作请以专业法律意见为准。

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