开发商为何要为购房者逾期房贷承担连带责任？-阳新借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5512号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2010年8月8日，被告明某、刘某向原告中国某银行阳新支行申请个人购房贷款11.9万元，以阳新县兴国镇某栋某单元某号房屋设定抵押。同日，被告阳新某房地产开发实业有限公司（以下简称"某房地产公司"）与原告签订《阶段性担保及回购保证协议书》，约定某房地产公司为明某的贷款提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息等，保证期限为"该客户房产证件办理完毕为止"。明某、刘某向原告出具《同意抵押承诺书》，承诺以该房产作为抵押物。

2010年11月24日，明某、刘某、某房地产公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定借款11.9万元，期限120个月，执行年利率4.912%，逾期执行利率7.982%，还款方式为等额本息。合同明确某房地产公司提供"阶段性保证担保"，自合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记之日止。2010年11月25日，房屋办理了商品房预售抵押预告登记。2010年11月26日，原告发放贷款11.9万元。

明某、刘某从2017年6月1日开始逾期还款，截至2024年10月14日，尚欠借款本金4.9万余元及利息2.1万余元。案涉房屋因至今未办理建筑物所有权首次登记（即"大产证"），导致抵押登记无法完成。

法院判决结果：

1. 明某、刘某需在10日内偿还银行全部欠款本金及利息；
2. 某房地产公司对上述债务承担连带清偿责任（即银行可直接要求开发商还钱，无需先处置房产）；
3. 案件受理费由三被告共同负担。

三、核心观点：开发商的"阶段性担保"可能变成"长期背锅"，企业必须警惕！

这个案子看似是购房者不还贷，但最终"买单"的却是房地产开发企业。关键问题出在——开发商以为只是"阶段性"担保，结果因房产证没办成，担保责任拖了整整14年！

很多企业负责人常有误区：

✘ "房子卖出去就和我没关系了，贷款还不上该找购房者！"
✘ "银行有房子抵押，肯定先卖房抵债，轮不到我担责！"

但本案戳破了这两个幻想：

1. "阶段性担保"不等于短期担保
   合同约定担保期限是"至房产证办妥抵押登记为止"。因房屋始终未办理建筑物所有权首次登记（开发商自己的责任），导致抵押登记卡在半路。法院认定：只要房产证没办下来，开发商的担保责任就一直存在，哪怕贷款已逾期近5年、总担保期长达14年！

2. 银行有权直接找开发商要钱，不用先处置房产
   合同中明确约定："贷款人有权要求保证人先于抵押担保承担保证责任"。这意味着，即使房子已抵押给银行，银行也可以跳过"卖房抵债"的麻烦程序，直接要求开发商还钱。本案中银行正是这样操作的——购房者欠钱不还，银行第一时间起诉了开发商。

企业风险防范指南（非法律人士也能操作）

1. 别让"房产证拖延"变成企业定时炸弹

• 行动建议：在购房合同中明确约定：
  ✓ 购房者需在收房后30日内配合办理房产证；
  ✓ 若因购房者原因拖延，按每日万分之五收取违约金；
  ✓ 开发商保留代为办证的权利（避免购房者不配合）。
• 为什么有效：本案中房屋14年未办证，开发商却未采取任何措施。若提前约定违约责任，既能督促购房者，又能为后续追偿留证据。

2. 签担保合同时，必须砍掉"霸王条款"

• 行动建议：与银行协商修改两点：
  ✓ 将"连带责任保证"改为"一般保证"（银行必须先起诉购房者并处置房产后，才能找开发商）；
  ✓ 明确担保截止时间：例如"自交房之日起180日内"，而非模糊的"房产证办妥为止"。
• 为什么关键：本案开发商因接受"连带责任"条款，导致银行跳过购房者直接索债。若改为"一般保证"，企业至少有"缓冲期"。

3. 建立项目办证"红黄灯"预警机制

• 行动建议：
  ✓ 交房后第60天：自动发送短信提醒购房者办证；
  ✓ 交房后第90天：仍未办证则启动律师函催告；
  ✓ 交房后120天：仍未解决，立即暂停向该购房者交付车位/物业等权益。
• 为什么管用：本案中房屋2010年交房，2017年就出现逾期，但开发商放任办证问题长达14年。主动监控可避免风险滚雪球。

最后提醒：

担保不是"走过场"，房产证办不下来，开发商的债务担保就永远不会"阶段性"结束！
每个项目交房后，务必安排专人盯紧办证进度——这比打官司省10倍成本！

（注：文中人名"明某金"简化为"明某"，"刘某兰"简化为"刘某"；"阳新某某房地产开发实业有限公司"简化为"阳新某房地产开发实业有限公司"，符合信息脱敏规范。）