房屋抵押预告登记满足三条件银行可优先受偿，开发商阶段性担保责任解除-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5887号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2011年8月18日，被告张某（借款人）、被告江西某房地产开发有限公司（保证人）与原告湖北某股份有限公司阳新支行（贷款人）签订一份《个人购房借款（担保）合同》，约定第一条、贷款种类及金额。一、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手房住房按揭贷款。贷款金额为人民币173000元（壹拾柒万叁仟元）；二、借款人所购房屋总价为248000元，借款人已支付总房价款的75000元，房屋抵押率为69.7%。第二条、贷款用途与担保方式。本合同项下贷款，借款人只能用于按照借款人与售房人江西某房地产开发有限公司于2015年10月14日签订的《商品房买卖合同》购买坐落于镇路＃层**室，合同面积为93.97平方米的房屋。借款人不得擅自改变本合同中约定的贷款用途……三、本合同项下贷款的担保方式为抵押＋保证……第七条、保证担保。（二）阶段性连带责任保证。即：保证期间为自本合同签订之日起，至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。

2015年10月29日，原告湖北某股份有限公司阳新支行向被告张某发放173000元。上述合同签订后，截止至2024年1月17日，张某未到期本金余额121451.65元、已到期未还本金余额8794.37元、应收未收利息15128.86元、欠还罚息668.36元、欠还复利1384.50元，以上共计147427.74元。

另查明，2015年10月26日，被告江西某房地产开发有限公司向原告出具《个人购房借款担保书》，同意对张某的贷款提供阶段性连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起，至他项权证办至银行之日止。2015年8月7日，涉案房屋办理首次登记至江西某房地产开发有限公司名下；2015年10月29日，预告抵押登记至原告名下；2017年9月6日，房屋转移登记至被告张某名下。

法院判决结果：

1. 张某需向湖北某股份有限公司阳新支行支付借款本金130246.02元及截止至2024年1月17日的利息、罚息、复利共计147427.74元（后续利息按合同约定计算）；
2. 如张某不能按时还款，湖北某股份有限公司阳新支行有权就张某名下房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；
3. 驳回湖北某股份有限公司阳新支行要求江西某房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求；
4. 驳回湖北某股份有限公司阳新支行要求支付实现债权费用的请求。

三、核心观点与风险提示

这个案子告诉我们一个关键规则：当房屋抵押预告登记满足三个条件时，银行可以直接对抵押房产"先拿钱"，而开发商的"阶段性担保"责任会自动"消失"。这改变了过去很多企业的认知误区，需要特别注意。

法院明确指出，抵押预告登记权利人可以主张优先受偿必须同时满足：
1️⃣ 已办理建筑物首次登记（房子开发商已拿到"大产证"）
2️⃣ 预告登记未失效（买房人拿到房产证后90天内未办理正式抵押，但这不是银行的过错）
3️⃣ 预告登记房产与首次登记房产一致（抵押的确实是同一套房）

本案中，房子早在2015年就办理了首次登记，后来张某也拿到了房产证，但因他拖着不办正式抵押（不是银行的错），所以预告登记仍然有效。因此，法院支持银行对房子"先拿钱"，而开发商的担保责任因抵押权已实现而自动解除。

给企业的风险防范建议：

1. 房地产开发商要注意：

• 别以为签了"阶段性担保"就要背一辈子债！只要买房人拿到房产证并办妥正式抵押登记，你的担保责任就自动结束。
• 行动建议： 在合同中明确约定"买房人必须在拿到房产证后30天内配合办理正式抵押登记，否则要付违约金"，并建立跟踪机制——定期查查买房人是否已办房产证，及时提醒办理抵押手续。就像物业管家提醒业主交物业费一样，主动跟进才能避免风险。

2. 银行等金融机构要注意：

• 以前以为"预告登记=不能优先受偿"的想法过时了！《民法典》实施后，满足三条件就能"先拿钱"，但必须主动主张权利。
• 行动建议： 设立专门岗位监控抵押房产登记状态，一旦发现已办首次登记且买房人拿到房产证，立即要求办理正式抵押或直接主张优先受偿权。同时，索要律师费等费用时必须保留付款凭证，本案中银行就因没提供发票而丢了这部分赔偿。

3. 所有企业都要记住的"保命三招"：

• 合同要写"死"：像本案中"保证期间至他项权证交银行之日止"这种明确表述，比"相关事宜处理完毕"之类模糊说法强100倍！
• 证据要存"全"：费用支出必须保留付款记录，口头说"付过钱"法院不认账。建议企业建立"一案一档"制度，所有合同、付款凭证同步归档。
• 法律要跟"紧"：本案涉及《民法典》施行前的业务，但法院适用了新规则。企业应每季度安排法务更新法律风险清单，别让"老经验"变成"新坑点"。

特别提醒： 很多开发商以为房子卖完就和自己无关了，其实担保责任可能延续多年！建议在楼盘交付后，每半年向房管局查询一次抵押登记状态，用"小投入"避免"大风险"。同样，银行也不能躺在预告登记上睡大觉，要像盯还款一样紧盯抵押登记进度。

法律就像交通规则——你以为"以前都这么走"，但新规一出，老习惯可能就是"闯红灯"。只有及时了解规则变化，把风险防控嵌入业务流程，才能真正守住企业"钱袋子"。